Quiero abrir un hotel: la lista de comprobación del presupuesto antes de hablar con nadie

Tienes un inmueble. O una idea. O ambas cosas. Quieres abrir un hotel: un hotel boutique, una maison d'hôtes, un proyecto de reconversión o una promoción inmobiliaria completa partiendo de cero. Y antes de llamar a un arquitecto, antes de hablar con un gestor hotelero, antes de firmar nada, necesitas saber una cosa: ¿cuánto te va a costar realmente?

Esta lista de verificación está dirigida a inversores y promotores hoteleros noveles que deseen hacerse una idea realista del presupuesto total antes de que empiecen a devengarse los honorarios profesionales. Abarca todas las categorías de gastos principales, en el orden en que suelen aparecer en un proyecto, y destaca aquellas que se suelen pasar por alto con mayor frecuencia.

Tienes un inmueble. O una idea. O ambas cosas. Quieres abrir un hotel: un hotel boutique, una maison d'hôtes, un proyecto de reconversión o una promoción inmobiliaria completa partiendo de cero. Y antes de llamar a un arquitecto, antes de hablar con un gestor hotelero, antes de firmar nada, necesitas saber una cosa: ¿cuánto te va a costar realmente?

Esta lista de verificación está dirigida a inversores y promotores hoteleros noveles que deseen hacerse una idea realista del presupuesto total antes de que empiecen a devengarse los honorarios profesionales. Abarca todas las categorías de gastos principales, en el orden en que suelen aparecer en un proyecto, y destaca aquellas que se suelen pasar por alto con mayor frecuencia.

Paso uno: Comprender la estructura de costes totales de un proyecto hotelero

Un proyecto hotelero cuenta con cinco categorías principales de costes. La mayoría de los inversores noveles conocen dos o tres de ellas. Las cinco deben figurar en tu modelo financiero desde el primer día.

Los costes de terreno y adquisición incluyen el precio de compra del inmueble o solar, los honorarios notariales, los honorarios de la agencia inmobiliaria y cualquier gasto derivado de la diligencia debida. En Francia, solo los honorarios notariales suelen suponer entre un 7 % y un 8 % adicional al precio de compra de un inmueble comercial.

Los costes de construcción y rehabilitación abarcan las obras estructurales: cimientos, muros, cubiertas, instalaciones de ingeniería civil, mecánica y eléctrica, y acabados del edificio. Suele ser la partida más importante y en la que se centran la mayoría de los inversores. Se expresa como un coste por metro cuadrado y varía considerablemente en función de la ubicación, el tipo de edificio y el nivel de especificaciones.

Los costes de acondicionamiento interior FF&E OS&E abarcan todo lo que se instala en el interior del edificio: mobiliario, iluminación, cortinas, obras de arte, equipamiento, ropa de hogar, uniformes y todos los suministros operativos necesarios para el día de la inauguración. Esta es la partida que más se suele subestimar en la fase de viabilidad.

Los costes indirectos abarcan los honorarios de los profesionales: arquitecto, diseñador de interiores, director de obra, asesor de gestión de obras (AMO), servicios jurídicos, contabilidad, licencias y seguros durante la construcción. En Francia, los costes indirectos suelen representar entre el 12 % y el 18 % de los costes de construcción.

Los costes previos a la apertura abarcan todo lo necesario para poner en marcha el hotel como negocio: contratación y formación del personal, marketing y página web, configuración del sistema de reservas, primer inventario de productos perecederos y capital circulante para los primeros meses de funcionamiento.

Paso dos: Sé realista con respecto a los costes de construcción

Los costes de construcción son la partida que marca la pauta de todo el modelo financiero. Si te equivocas al calcularlos en la fase de viabilidad, todas las demás cifras de tu modelo se basarán en unos fundamentos erróneos.

A modo de referencia aproximada para Europa Occidental, los costes de construcción de los proyectos hoteleros se sitúan actualmente en los siguientes niveles. Renovaciones de gama media y económica: entre 800 y 1.500 € por m². Renovaciones de gama alta: entre 1.500 y 2.500 € por m². Nuevas construcciones de gama media: entre 1.800 y 2.800 € por m². Nuevas construcciones de gama alta y de lujo: entre 2.800 y 5.000 € por m² o más.

Estas cifras incluyen los trabajos estructurales y los acabados de la obra, pero no incluyen el acondicionamiento interior, los honorarios de los profesionales ni el IVA.

Hay dos factores que hacen que los costes de construcción superen sistemáticamente las estimaciones iniciales. El primero es el estado del edificio: los edificios antiguos, los edificios protegidos y los inmuebles situados en zonas urbanas densamente pobladas casi siempre deparan sorpresas durante las obras que no son visibles en la fase de viabilidad. Hay que prever un margen de contingencia de al menos entre el 10 % y el 15 %. El segundo es la «deriva de las especificaciones»: el aumento gradual de la calidad de las especificaciones a medida que avanza el diseño. Un presupuesto establecido en función de unas especificaciones de gama media que se convierta en un proyecto de gama alta durante la fase de desarrollo del diseño tendrá un sobrecoste de construcción incorporado desde el principio.

Tercer paso: Elaborar un presupuesto adecuado para el acondicionamiento interior

El presupuesto para el acondicionamiento interior —mobiliario, equipamiento y accesorios ( FF&E sistemas operativos y de OS&E es la partida que con mayor frecuencia hace fracasar los proyectos hoteleros. Se calcula con retraso, se le asigna sistemáticamente un presupuesto insuficiente y, a menudo, se recurre a él cuando los costes de construcción se disparan.

La razón principal es de carácter estructural. En la fase de viabilidad, la mayoría de los inversores utilizan un coste por habitación genérico derivado de un proyecto anterior, una regla empírica o una cifra sugerida por alguien presente en la reunión. Estas cifras rara vez son erróneas por casualidad; son erróneas porque no reflejan el proyecto real: su distribución de habitaciones, su categoría, su ubicación, sus estándares de marca y su F&B .

A modo de referencia inicial, OS&E totales FF&E OS&E por habitación en Europa Occidental se sitúan actualmente en estos niveles. Hotel económico (2-3 estrellas): entre 8.000 y 15.000 € por habitación. Hoteles de gama media (3-4 estrellas): entre 15 000 y 28 000 € por habitación. Hoteles de gama alta (4-5 estrellas): entre 28 000 y 55 000 € por habitación. Hoteles de lujo (5 estrellas y más): entre 55 000 y 120 000 € o más por habitación.

Estas cifras se refieren únicamente a las habitaciones estándar. Las suites, F&B , el spa, el gimnasio y las zonas de servicio suponen un coste adicional considerable y deben presupuestarse por separado.

La forma más rápida de obtener un presupuesto realista para el acondicionamiento interior de tu proyecto concreto —desglosado por tipo de trabajo— es realizar una simulación en Figurz antes de tu primera reunión con un arquitecto o un diseñador de interiores.

Paso cuatro: No te olvides de OS&E

OS&E suministros y equipamiento operativoOS&E es la partida presupuestaria más olvidada en el desarrollo de un hotel. Abarca todo lo que el hotel necesita para funcionar desde el primer día y que no forma parte del edificio ni del FF&E: ropa de cama, toallas, vajilla, cristalería, uniformes, material de limpieza, carritos de servicio interno, menaje de cocina, artículos de cortesía para los huéspedes y equipamiento seleccionado por el operador, como minibares y cajas fuertes.

OS&E representar entre el 15 % y el 25 % del OS&E combinado FF&E OS&E . En el caso de un hotel de gama media de 40 habitaciones, esto supone presupuestar entre 120 000 y 240 000 OS&E para OS&E , una partida que a menudo aparece con un valor cero en los modelos de viabilidad de los inversores noveles.

La regla práctica: si tu modelo financiero no incluye una OS&E separada para gastos de explotación y mantenimiento ( OS&E , tu presupuesto para el acondicionamiento interior es erróneo.

Paso 5: Incluir los costes indirectos

Los costes indirectos son los honorarios profesionales y los gastos administrativos que se suman a los de construcción y acondicionamiento. No son opcionales —constituyen un requisito legal y práctico de cualquier proyecto hotelero—, pero a menudo se subestiman o se pasan por alto en los primeros modelos financieros.

Las principales categorías de costes indirectos de un proyecto hotelero en Francia son los honorarios del arquitecto y del diseñador de interiores (que suelen oscilar entre el 8 % y el 12 % de los costes de construcción), los honorarios de gestión del proyecto y de la AMO (entre el 3 % y el 6 % del coste total del proyecto), los costes de tramitación de permisos y los gastos administrativos, el seguro durante la construcción y los gastos notariales y jurídicos relacionados con la adquisición.

Una regla general sencilla: calcula los costes indirectos en un 15 % del presupuesto total de construcción y acondicionamiento. Rara vez serán inferiores a esta cifra y, en proyectos complejos, pueden ser considerablemente superiores.

Paso seis: Planificar los gastos previos a la apertura

Los costes previos a la apertura son los gastos en los que se incurre entre el final de la construcción y el primer día de actividad. No se trata de costes de capital —no figuran en el presupuesto de construcción ni de acondicionamiento—, pero sí son salidas reales de efectivo que deben financiarse.

Las principales categorías de gastos previos a la apertura son la contratación y formación del personal, el marketing y el lanzamiento de la marca, la puesta en marcha de la página web y del sistema de reservas, el primer stock de productos perecederos y el capital circulante necesario para cubrir los primeros tres a seis meses de funcionamiento, hasta que el hotel alcance una ocupación estable.

En el caso de un hotel de gama media, los costes previos a la apertura suelen oscilar entre 2.000 y 4.000 € por habitación. En el caso de un establecimiento de gama alta o de lujo, pueden alcanzar entre 8.000 y 15.000 € por habitación. No son cifras insignificantes, y deben figurar en tu modelo financiero antes de acudir a un banco o a un inversor.

La lista de comprobación: lo que necesitas tener claro sobre tu presupuesto antes de hablar con nadie

• Costes del terreno y de adquisición, incluidos los gastos notariales

• Costes de construcción y renovación con un margen de contingencia del 10-15 %

• Presupuesto de equipamiento interior (FF&E) desglosado por partida de obra

• OS&E como partida presupuestaria independiente

• Los costes indirectos representan aproximadamente el 15 % de los costes de construcción y acondicionamiento

• Gastos previos a la apertura, incluido el capital circulante

• IVA y gastos de financiación

Si falta alguna de estas partidas en tu modelo, el coste total del proyecto se habrá subestimado. La cuestión no es si existe esa laguna —casi siempre la hay—, sino si la detectas ahora, en la fase de viabilidad, o más adelante, cuando las opciones para gestionarla sean más limitadas y más costosas.

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