Actualizado en septiembre de 2026 · Basado en los parámetros de referencia del proyecto hotelero Figurz
LA RESPUESTA RÁPIDA
Referencias Figurz 2026, hoteles en Europa Occidental, FF&E y OS&E combinados, por llave (incluye ambos presupuestos, las zonas comunes, el back-of-house y la logística):
Económico (2-3 estrellas): 8.000-17.000 € por llave.
Gama media (3-4 estrellas): 13 000-38 000 € por llave
De lujo (4-5 estrellas): 20.000-75.000 € ppor llave
Lujo (5 estrellas y más): entre 55 000 y 150 000 € o más
Estas cifras son orientativas: no reflejan todo lo que hace variar el presupuesto de un hotel (posicionamiento, estándar de marca, estado del edificio, alcance de los lotes, calendario). La herramienta de Figurz permite integrar los parámetros que estructuran tu presupuesto, para un CapEx coherente con tu programa y las claves para respetarlo.
¿Cuánto hay que presupuestar para FF&E y OS&E en un proyecto hotelero? Es una de las preguntas más frecuentes en el desarrollo hotelero y una de las que menos veces recibe una respuesta fiable.
Esta guía recopila datos comparativos de proyectos hoteleros reales en toda Europa Occidental con el fin de ofrecer a inversores, promotores, arquitectos y operadores un punto de referencia realista sobre OS&E FF&E servicios y equipos operativos OS&E por habitación, desglosados por categoría hotelera y tipo de lote.
→ Tu proyecto no es un punto de referencia. Calcula aquí, en solo un minuto, una cifra ajustada a tu categoría, número de habitaciones y ubicación.
Qué trata esta guía y qué no trata
Las cifras que figuran en esta guía son valores de referencia, no presupuestos. Representan rangos de costes típicos observados en proyectos hoteleros de Europa Occidental, ajustados en función de la categoría del hotel, la distribución de habitaciones y el tipo de proyecto. Su objetivo es ofrecer una estimación realista del orden de magnitud en la fase de viabilidad o en las primeras fases de diseño, y no sustituir a un estudio detallado de contratación.
Cada proyecto es diferente. Un hotel boutique de 40 habitaciones en la Francia rural y un hotel de lujo de 200 habitaciones en el centro de París pueden compartir la misma clasificación por estrellas, pero tener FF&E muy distintos. Utiliza estas cifras como punto de partida, no como límite máximo.
FF&E y OS&E: una breve definición
FF&E — Mobiliario, instalaciones y equipamiento — todo aquello que forma parte del mobiliario del hotel sin estar fijado al edificio: camas, asientos, iluminación, obras de arte, minibares, cajas fuertes y televisores.
OS&E — Suministros y equipamiento operativo — todo lo necesario para poner en marcha el hotel desde el primer día: ropa de cama, uniformes, vajilla, cristalería, material de limpieza y artículos de cortesía para los huéspedes.
FF&E Normalmente se contrata entre 12 y 18 meses antes de la inauguración; la « OS&E » comienza más tarde, a menudo entre 6 y 9 meses antes. Ambas deben incluirse en el presupuesto desde el principio.
FF&E y OS&E : presupuesto por habitación según la categoría del hotel
Las cifras que figuran a continuación representan el coste total por habitación de FF&E y OS&E , incluyendo ambos presupuestos, habitaciones estándar, suites, espacios de F&B , el spa y back-of-house en Europa Occidental.
Económico (2-3 estrellas): 8.000-17.000 € por llave.
Gama media (3-4 estrellas): 13 000-38 000 € por llave
De lujo (4-5 estrellas): 20.000-75.000 € ppor llave
Lujo (5 estrellas y más): entre 55 000 y 150 000 € o más
Estos rangos se basan en un proyecto estándar de obra nueva con una distribución convencional de las estancias. Los proyectos de reforma suelen costar entre un 15 y un 25 % más, debido a las dificultades de acceso, la necesidad de adaptar el mobiliario al edificio existente
La ubicación geográfica influye de manera significativa en los costes. París, Londres y otras ciudades europeas de primer nivel presentan un sobreprecio del 20 al 35 % con respecto a los mercados regionales, debido a los costes logísticos, el acceso a las instalaciones y los precios de los proveedores locales.
Dentro de una misma categoría, la diferencia entre el extremo inferior y el superior del rango depende del tamaño de las zonas comunes, la variedad de servicios incluidos, la fecha de inauguración y la ubicación geográfica del proyecto, parámetros que un plan de negocio viable, elaborado con un margen de precisión del 10 %, no puede permitirse ignorar.
Desglose FF&E ) por lote de suministro
El coste total por habitación resulta útil para evaluar la viabilidad. El desglose por partida presupuestaria es lo que permite gestionar el presupuesto. El siguiente desglose es habitual en un hotel de lujo (4-5 estrellas) de Europa Occidental.
Carpintería fija (cabeceros, armarios, muebles de baño): 20-35 % del presupuesto de FF&E
Mobiliario suelto (asientos, mesas, camas, escritorios): 20-25 %
Iluminación (luminarias, lámparas, iluminación de mesilla): 15-25 %
Tratamientos de ventana (cortinas, blackout, visillos): 10-15 %
Obras de arte y accesorios decorativos: 5-10 %
Estas proporciones varían mucho según la categoría del hotel. En los hoteles económicos, el mobiliario suelto y el equipamiento tienen más peso. En los proyectos de lujo, la carpintería fija y la iluminación a medida pueden representar, en conjunto, hasta el 60 % del presupuesto total de FF&E.
OS&E : qué cabe esperar
OS&E , sistemáticamente, la partida con menor dotación en el desarrollo de un hotel. Se calcula a última hora, se contrata bajo presión de tiempo y, a menudo, se recurre a él cuando hay que absorber FF&E.
Como referencia aproximada, el OS&E suele representar entre el 15 y el 25 % del presupuesto total de FF&E + OS&E. En un hotel de gama media, esto supone presupuestar entre 3.000 y 6.000 € por llave solo para el OS&E, que cubre la lencería, los uniformes, la vajilla, la cristalería, el material de limpieza, los minibares, las cajas fuertes y todos los suministros de las zonas de servicio (back-of-house) necesarios para el inventario completo de apertura.
Los errores más habituales con el OS&E consisten en olvidar las zonas de servicio (BOH), prever un solo juego de lencería en lugar de tres y dejar fuera del alcance los uniformes y los equipos elegidos por el operador, como los minibares y las cajas fuertes.
Obra nueva frente a reforma: en qué se diferencian los costes
Los proyectos de rehabilitación presentan un perfil de costes diferente al de las nuevas construcciones, y estas diferencias suelen subestimarse en la fase de viabilidad.
Adaptarse al edificio existente encarece el proyecto. Lo hecho a medida no es más caro que el catálogo en sí: el sobrecoste viene del edificio. En obra nueva, las habitaciones se repiten con dimensiones estándar, lo que permite industrializar la fabricación y producir a gran escala. En una reforma, el edificio existente rara vez lo permite: las camas, los armarios y la carpintería deben adaptarse a las condiciones de cada habitación, y se pierde la economía de escala. Esto aumenta entre un 10 y un 40 % el coste de la carpintería y del mobiliario.
Las entregas por fases aumentan los costes logísticos. Renovar un hotel en funcionamiento por fases implica múltiples entregas, múltiples instalaciones y necesidades de almacenamiento que no existen en una entrega única de una obra de nueva construcción. Los costes logísticos y de instalación en los proyectos de renovación suelen ser entre un 20 % y un 30 % más elevados.
Los plazos de entrega se acortan. Los proyectos de rehabilitación suelen tener plazos de adquisición más ajustados que las nuevas construcciones. La reducción de los plazos de entrega disminuye la competencia en el proceso de licitación y puede suponer un incremento del 5 al 15 % en los costes finales de adquisición.
Cómo utilizar estos parámetros de referencia en un modelo financiero
La forma más fiable de usar los datos de referencia es como prueba de coherencia, no como presupuesto. Si tu estimación actual de FF&E está un 40 % por debajo del rango de referencia de la categoría de tu hotel, es una señal. No una certeza, pero sí una señal que merece investigarse antes de comprometerte con una estructura financiera.
Tres preguntas que hacerse durante el estudio de viabilidad. ¿Tu estimación refleja la composición real de tus habitaciones, incluidas las suites y los tipos de habitación atípicos? ¿Incluye el OS&E, o solo el FF&E (mobiliario, instalaciones y equipamiento)? ¿Se ha actualizado desde el último cambio del proyecto?
Si la respuesta a cualquiera de estas preguntas es «no», es probable que la estimación no esté actualizada, y la diferencia entre tu presupuesto y el mercado podría ser mayor de lo que parece.
Cómo ejecutar tu propia simulación
Los valores de referencia te dan un rango. Una simulación te ofrece una cifra ajustada a tu proyecto concreto: el número de habitaciones, la distribución de las mismas, la categoría hotelera, la ubicación y el tipo de proyecto.
Figurz se ha diseñado precisamente con este fin. Nuestra herramienta de estimación se basa en datos de proyectos hoteleros reales para elaborar, en pocos minutos, un presupuesto de FF&E y OS&E desglosado por lotes. No sustituye un estudio de compras completo, pero te da una cifra sobre la que puedes basar de verdad tu modelo financiero, en el momento en que más importa.
Sobre el autor: Martin Bretécher cuenta con más de 15 años de experiencia en el sector hotelero FF&E y OS&E , en el ámbito de las adquisiciones, y ha gestionado la entrega de más de 3.100 habitaciones en toda Europa y fuera de ella. Fue cofundador de Figurz con el objetivo de ofrecer a los inversores hoteleros un presupuesto independiente y realista, sin ningún incentivo para subestimarlo.
