Cómo calcular tu OS&E de FF&E OS&E con Figurz

Si Figurz parece sencillo, es porque crearlo no lo fue.

Detrás de un formulario de cuatro campos se esconden doce años de OS&E FF&E OS&E —78 millones de euros, 3.100 llaves, quince países— condensados en un algoritmo que genera una estimación presupuestaria en menos de un minuto. Este artículo explica qué datos solicita Figurz, por qué los solicita y qué ocurre con la cifra cuando se modifica cada variable.

Por qué la mayoría de FF&E parten de una cifra errónea

El enfoque habitual a la hora de FF&E en las primeras fases del proyecto es el siguiente: alguien aplica una regla empírica, toma una cifra de un proyecto anterior o acepta la cifra proporcionada por alguien que tiene interés en que el proyecto siga adelante.

Ninguna de estas opciones arroja una cifra que se pueda defender. Una regla general no tiene en cuenta la composición de tu sala, tu ubicación ni tu calendario de inauguración. Una cifra tomada de otro proyecto procede de un contexto diferente. Y una cifra «motivada» —elaborada por un agente de contratación o un promotor con intereses económicos en el resultado— está calculada para conseguir el encargo, no para reflejar la realidad.

Figurz existe porque hemos pasado doce años en el otro lado de este problema. Éramos nosotros quienes elaborábamos los presupuestos en entornos competitivos, bajo presión de tiempo, sabiendo que la cifra que presentáramos determinaría las expectativas del cliente para los siguientes dieciocho meses. La tentación de presentar una cifra optimista es estructural: no se trata de deshonestidad individual, sino del panorama de incentivos.

Así que creamos una herramienta sin preocuparnos por el resultado. Sin ningún mandato de contratación que cumplir. Sin ningún proyecto que validar. Solo la cifra.

Qué pide Figurz — y por qué cada dato es importante

La estimación de Figurz parte de cuatro parámetros. Cada uno de ellos influye en una parte diferente del presupuesto.

Clasificación por estrellas / posición

La clasificación por estrellas establece el nivel mínimo de especificaciones. Un hotel de 3 estrellas y uno de 5 estrellas no solo se diferencian en el mobiliario, sino que tienen alcances distintos. El número de FF&E , la proporción entre artículos a medida y de catálogo, el programa de zonas comunes, los OS&E por habitación: todos estos aspectos varían en función de la categoría.

En la práctica, la diferencia entre un presupuesto de 3 estrellas y uno de 5 estrellas no es una simple multiplicación, sino un cambio estructural en lo que se incluye. Un establecimiento de 3 estrellas cuenta con un vestíbulo y un comedor para el desayuno. Uno de 5 estrellas dispone de un restaurante de referencia, un bar, un spa, salas de reuniones y una terraza en la azotea. El promedio por habitación lo incluye todo.

Los puntos de referencia de Figurz se calibran mediante una clasificación por estrellas basada en datos reales de proyectos. Cuando seleccionas 4 estrellas, no estás aplicando un porcentaje genérico, sino que estás accediendo a la distribución real de los costes de los proyectos de 4 estrellas en función de los parámetros que realmente importan.

Número de habitaciones y distribución de las mismas

El número de habitaciones es el punto de partida. La combinación de tipos de habitaciones es lo que da sentido a esa cifra.

Un hotel de 100 habitaciones con 20 suites tiene un FF&E fundamentalmente diferente al de un hotel de 100 habitaciones con 100 habitaciones estándar. Las suites requieren más mobiliario, más elementos a medida, más obras de arte, más tecnología y una asignación significativamente mayor para las zonas comunes. La media por habitación no dice prácticamente nada si no se conoce la composición del hotel.

Figurz solicita el número total de habitaciones y el número de suites por separado. Esto permite que el presupuesto se calcule correctamente, no aplicando una cifra fija por habitación, sino reflejando la composición real del proyecto.

País y localidad

La ubicación del proyecto influye en el presupuesto de dos maneras distintas.

El primero es el coste de adquisición. El abastecimiento FF&E Francia, Alemania o el Reino Unido conlleva estructuras de precios diferentes a las de Europa del Este o Asia. Los costes de mano de obra, los costes de los materiales y los plazos de entrega varían según la zona geográfica, y para un proyecto de cualquier envergadura, estas diferencias son significativas.

El segundo aspecto es la logística. Realizar una entrega en un hotel del centro de París no es lo mismo que hacerlo en un complejo turístico de montaña o en una propiedad situada en una isla remota. Las restricciones de acceso, las limitaciones de almacenamiento y los requisitos de manipulación suponen un coste adicional, y todos ellos dependen de la ubicación.

Figurz utiliza el país como variable de coste principal y, en el caso de los proyectos franceses, el código postal como dato secundario para tener en cuenta los factores logísticos regionales.

Tipo de proyecto: obra nueva, reforma, remodelación o reforma ligera

El tipo de proyecto es la variable que la mayoría de las estimaciones iniciales pasan por alto por completo.

Un edificio de nueva construcción y una reforma con la misma categoría de estrellas y el mismo número de habitaciones tienen FF&E diferentes. En una reforma, algunos elementos se conservan, otros se sustituyen y las limitaciones de instalación son más complejas: coincidencia de actividades con las obras en curso, entregas por fases y restricciones de acceso. En una reestructuración, el alcance puede implicar cambios en la distribución arquitectónica que afecten de manera fundamental al FF&E .

Figurz solicita el tipo de proyecto porque, con el mismo número de habitaciones y en la misma situación, se obtiene una cifra diferente dependiendo de si se está amueblando un local sin equipar o si se está trabajando en torno a una actividad ya existente. El contexto del presupuesto de construcción también es importante; por eso, Figurz muestra además elOS&E como porcentaje del coste indicativo de construcción, para poner la cifra en perspectiva.

Fecha de inauguración

La fecha de inauguración no es una variable de diseño. Es una restricción de adquisición.

Los muebles a medida de un fabricante europeo requieren entre 16 y 24 semanas desde el pedido hasta la entrega. Los muebles de armario y los tapizados a medida pueden tardar más tiempo. Un proyecto que se inicia dentro de ocho meses supone un proceso de adquisición fundamentalmente diferente al de uno que se inicia dentro de dieciocho meses, y el presupuesto debe reflejarlo, ya que la presión de los plazos tiene un coste.

Figurz utiliza la fecha de lanzamiento para señalar aquellos proyectos en los que el plazo de contratación es ajustado y en los que los plazos de entrega estándar pueden requerir, bien un sobreprecio por una producción acelerada, bien un cambio en las especificaciones hacia artículos de catálogo con plazos de entrega más cortos.

Fecha de emisión del presupuesto

Una vez introducidos los parámetros, Figurz genera un desglose del presupuesto en menos de un minuto. Para proyectos hoteleros en Francia con más de diez habitaciones, el informe incluye:

OS&E total de mobiliario, equipamiento y accesorios ( FF&E de sistemas operativos y equipamiento ( OS&E , desglosado por áreas: habitaciones, suites, espacios comunes, zonas de servicio y logística.

Estimación de la duración total del proyecto para el OS&E FF&E OS&E , desde el inicio del proceso de adquisición hasta la finalización de la instalación.

Un promedio por clave en todo el ámbito de aplicación, para compararlo con los valores de referencia y con proyectos anteriores.

OS&E deOS&E expresado como porcentaje del coste indicativo de construcción, para situar dicha cifra dentro de la inversión total del proyecto.

En el caso de los proyectos hoteleros fuera de Francia y de los proyectos residenciales, Figurz ofrece un rango orientativo ajustado a los parámetros disponibles, junto con indicaciones sobre las variables que permitirían precisar aún más la estimación.

Realiza una simulación gratuita en figurz.eu.

Lo que Figurz no hace… y por qué es importante

Figurz no es una herramienta de compras. No gestiona órdenes de compra, ni realiza el seguimiento de las entregas, ni sustituye las especificaciones del diseñador de interiores ni la lista de cantidades del agente de compras.

Lo que hace es generar la cifra que debería existir antes de que se inicie cualquiera de esos procesos: una estimación presupuestaria independiente y libre de conflictos que ofrece a todos los presentes un punto de referencia que nadie tenía interés en distorsionar.

Úsalo antes de nombrar a nadie. Antes de que se informe al arquitecto. Antes de que se adjudique el contrato de adquisición. Antes de que se cierre el modelo financiero.

Cuanto antes se disponga de unas OS&E fiables FF&E OS&E , más útiles resultarán. Cuando comienza el proceso de adquisición, una estimación presupuestaria no es más que una comprobación. En la fase de viabilidad, es una herramienta para la toma de decisiones.

Consigue tu presupuesto gratuito de Figurz — en menos de un minuto → figurz.eu.

Lecturas relacionadas: FF&E por habitación en un hotel — Cómo calcular el OS&E de un hotel — Por qué es probable que la cifra de tu plan de negocio sea errónea

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