Cuando un inversor debe elegir entre adquirir un hotel ya existente para renovarlo o construir uno nuevo desde cero, lo primero en lo que suele pensar es en la comparación de los costes de construcción. A menudo se da por hecho que la renovación es más barata que la construcción de un edificio nuevo, y a veces lo es, en lo que respecta a la construcción propiamente dicha.
Lo que se suele tener menos en cuenta es cómo varía el presupuesto destinado al acondicionamiento interior entre ambos escenarios. FF&E y OS&E : los costes en un proyecto de renovación no son los mismos que en una obra nueva de categoría y número de habitaciones equivalentes. Las diferencias son estructurales, previsibles y se subestiman sistemáticamente en el momento de la adquisición.
En este artículo se explica de dónde proceden las diferencias, cuál es su magnitud y qué deben saber los inversores y los promotores antes de elaborar un modelo financiero para un proyecto de rehabilitación.
¿Por qué la renovación FF&E cuesta más que una obra nueva?
La idea de que la rehabilitación es más barata que la construcción nueva suele ser cierta en lo que respecta a la obra en sí, ya que se trabaja con una estructura ya existente en lugar de construir desde cero. Sin embargo, en lo que respecta al acondicionamiento interior, la relación suele invertirse.
Hay cuatro razones estructurales por las que la renovación FF&E cuesta más que la construcción de un edificio nuevo FF&E para una categoría hotelera equivalente.
La primera es el tamaño a medida. En una obra de nueva construcción, las habitaciones se diseñan en función de las dimensiones estándar del mobiliario. Las camas, los armarios, los escritorios y los elementos de carpintería se especifican con medidas estándar, lo que significa que pueden adquirirse a precios competitivos entre una amplia red de proveedores. En una reforma, los elementos estructurales existentes —paredes, pilares, nichos, ubicación de las ventanas— determinan unas dimensiones de las habitaciones que no se ajustan a los tamaños estándar del mobiliario. Los muebles deben fabricarse a medida o adaptarse a las medidas existentes. El sobrecoste que supone el tamaño a medida frente a las dimensiones estándar suele oscilar entre el 20 % y el 40 % en los lotes de material afectados, y en un edificio antiguo, la mayoría de las habitaciones se ven afectadas.
La segunda son las limitaciones de acceso. La entrega e instalación de mobiliario en un edificio en funcionamiento —o en un edificio con acceso restringido, pasillos estrechos, escaleras protegidas como patrimonio o sin ascensor de servicio— cuesta más que la instalación en un edificio de nueva construcción, donde el acceso se tiene en cuenta desde el principio en el proceso de construcción. Los costes logísticos y de instalación en los proyectos de rehabilitación suelen ser entre un 20 % y un 30 % más elevados que en edificios de nueva construcción equivalentes.
El tercer factor es la ejecución por fases. Muchas reformas hoteleras se llevan a cabo por fases —piso a piso o ala a ala— para permitir el funcionamiento parcial del establecimiento durante las obras. La ejecución por fases implica múltiples rondas de adquisición, múltiples instalaciones y necesidades de almacenamiento que aumentan los costes y la complejidad en cada etapa.
El cuarto factor son los plazos de entrega reducidos. Los proyectos de renovación suelen tener plazos de adquisición más ajustados que las nuevas construcciones. Un proyecto de nueva construcción suele contar con un plazo de entre 18 y 24 meses para la adquisición de los « FF&E ». Un proyecto de renovación suele contar con un plazo de entre 9 y 12 meses, y a veces incluso menos. Los plazos de entrega reducidos disminuyen la competencia en el proceso de licitación y limitan el acceso a los proveedores más rentables, lo que puede suponer un incremento del 5 al 15 % en los costes finales de adquisición.
Los lotes inmobiliarios más afectados por la prima de renovación
La prima por renovación no es uniforme en todas las parcelas comerciales de FF&E . Es más acusada en aquellas categorías en las que las dimensiones a medida y las limitaciones de acceso tienen un mayor impacto.
La carpintería fija es la más afectada. Los cabeceros, los armarios, los muebles de baño y los marcos de los minibares se dimensionan para adaptarse a las configuraciones específicas de cada habitación. En una obra de nueva construcción, estas configuraciones se diseñan para dimensiones estándar. En una reforma, están limitadas por la estructura existente. El resultado es una especificación de carpintería casi totalmente a medida, con el correspondiente sobrecoste.
Los muebles sueltos se ven afectados de forma moderada. Las camas, los sofás, las sillas y las mesas suelen estar disponibles en tamaños estándar incluso en proyectos de reforma, pero las dificultades de acceso durante la entrega y la instalación suponen un coste adicional. En proyectos con un acceso especialmente complicado —edificios protegidos, plantas altas sin ascensores de servicio, edificios en zonas urbanas densamente pobladas—, el sobrecoste de la instalación puede ser considerable.
Las soluciones para ventanas se ven afectadas por las dimensiones atípicas de las mismas. Los edificios históricos, en particular, tienen aberturas de ventana que no se ajustan a las especificaciones estándar de altura y anchura de las cortinas. Las cortinas y persianas hechas a medida son más caras que los productos de tamaño estándar y tienen plazos de entrega más largos.
La iluminación se ve menos afectada por el sobrecoste de la reforma que otros aspectos de la obra, siempre que la infraestructura eléctrica se sustituya como parte de los trabajos de construcción. Cuando las obras eléctricas se limitan para evitar molestias —por ejemplo, en reformas por fases—, las especificaciones de iluminación pueden verse limitadas por la instalación existente, lo que puede suponer un coste adicional de otra índole.
La diferencia que marca « OS&E » entre la reforma y la construcción de obra nueva
OS&E Los costes se ven menos afectados por la distinción entre renovación y nueva construcción que los costes de « FF&E » —la ropa de cama, la vajilla, los uniformes y la mayoría de los suministros operativos se adquieren y se valoran independientemente del tipo de edificio—.
Hay dos excepciones que conviene destacar.
El primero es el ya existente OS&E. Un proyecto de renovación que adquiera un hotel en funcionamiento puede heredar parte del OS&E ya existente: existencias de ropa de cama, equipamiento de cocina y BOH suministros. El estado y las características de este OS&E heredado varían enormemente. En algunos casos, representa un valor real que reduce las necesidades de inventario iniciales. En la mayoría de los casos, se trata de existencias al final de su vida útil que deben sustituirse en su totalidad. Dar por sentado que el OS&E heredado reducirá el presupuesto sin realizar una evaluación detallada de su estado es un error habitual y costoso.
El segundo factor es el cambio de operador. Un proyecto de renovación que implique un cambio de operador —el cambio de marca de un hotel existente para que pase a formar parte de una nueva cadena— suele requerir una sustitución completa de OS&E , independientemente del estado del inventario existente, ya que los estándares de la marca especifican productos y proveedores que el inventario del operador anterior no cumplirá. El coste de una sustitución completa de OS&E al cambiar de marca suele no figurar en los modelos financieros de adquisición.
Cómo incluir la prima de renovación en tu modelo financiero
El método más sencillo consiste en aplicar un recargo por renovación a los costes de referencia que figuran en FF&E y OS&E para la categoría de tu hotel. A modo de referencia, el recargo total por renovación respecto a una construcción nueva suele oscilar entre el 15 % y el 25 % para un proyecto de renovación estándar, y entre el 25 % y el 40 % para un inmueble de interés histórico o un proyecto con importantes limitaciones de acceso.
Estas primas se aplican al presupuesto de FF&E . Los costes de OS&E son, en líneas generales, similares tanto en el caso de las reformas como en el de las nuevas construcciones, con las excepciones señaladas anteriormente.
Un enfoque más preciso consiste en realizar una simulación específica para cada proyecto que tenga en cuenta el tipo de reforma como dato de entrada. Figurz te permite especificar si tu proyecto es una obra de nueva construcción, una reforma estándar o la reconversión de un inmueble protegido, y ajusta los valores de referencia de los costes en consecuencia para cada partida de obra.
El consejo práctico es no aplicar nunca, sin ajustes previos, los parámetros de referencia de las nuevas construcciones FF&E a un proyecto de rehabilitación. La «prima de rehabilitación» es real, es estructural y es lo suficientemente elevada como para influir en un modelo financiero, sobre todo en proyectos de gama alta y de lujo, en los que las cifras absolutas FF&E ya son significativas.
La decisión de adquisición: qué hay que tener en cuenta antes de firmar
El error más habitual en los modelos financieros de adquisición de hoteles es aplicar una diferencia en los costes de construcción entre la renovación y la nueva construcción sin aplicar la correspondiente diferencia en el « FF&E ».
Un inversor que compare la adquisición de un inmueble para su rehabilitación, con un coste de construcción por habitación de X €, con una obra de nueva construcción, con un coste de construcción por habitación de Y €, debe calcular el coste total del acondicionamiento interior en ambos casos, y no solo la diferencia en el coste de construcción. Si la renovación conlleva una prima del 25 % FF&E respecto a la nueva construcción, y el presupuesto FF&E representa entre el 15 % y el 20 % del coste total del proyecto, la prima de la renovación añade entre 3 y 5 puntos porcentuales al coste total del proyecto antes de tener en cuenta cualquier otro factor específico de la renovación.
En el caso de un hotel de lujo de 60 habitaciones, esto puede suponer entre 500.000 y 1.000.000 de euros en costes adicionales de acondicionamiento interior que no aparecen en un modelo basado en los parámetros de referencia de FF&E para edificios de nueva construcción.
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