La respuesta rápida
Construir un hotel en Francia cuesta aproximadamente entre 1.200 y 1.800 € por m² para un establecimiento económico, entre 1.800 y 2.800 € por m² para uno de gama media, entre 4.000 y 6.000 € por m² para uno de lujo, y aún más para un palacio. Estas cifras no incluyen el terreno, los honorarios profesionales ni FF&E/OS&E. La renovación no es necesariamente más barata: una profunda remodelación de un hotel de 5 estrellas en París puede rondar los 5.000 € por metro cuadrado.
A los costes de obra hay que añadir los honorarios profesionales, que suponen entre el 12 % y el 15 % del coste de construcción, así como los gastos de « FF&E » y « OS&E », que representan entre el 10 % y el 20 % del presupuesto total de inversión y son la partida que la mayoría de los planes de financiación subestiman.
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Cuánto cuesta un hotel según su categoría
La ubicación es la primera variable: influye en el coste de construcción por metro cuadrado en un factor de entre tres y cuatro. Las cifras que figuran a continuación corresponden a los costes de obra, sin incluir el terreno, los honorarios de los profesionales ni FF&E/OS&E.
Coste de construcción por metro cuadrado
Asequible (2 estrellas): entre 1.200 y 1.800 € por m² aproximadamente
Gama media (3-4 estrellas): entre 1.800 y 2.800 € por m²
De lujo (4-5 estrellas): entre 2.800 y 4.000 € por m² aproximadamente
Lujo (5 estrellas): entre 4.000 y 6.000 € por m² y más
Palace: más de 6.000 € por metro cuadrado, sin un límite máximo real
Estos rangos se basan en los datos de referencia de Figurz para una gran ciudad francesa y en los comentarios de los promotores. En 2019, Vinci Immobilier y Bouygues Bâtiment presupuestaron unos 2.000 € por m² de obra para un hotel clásico de 4 estrellas y unos 5.000 € por m² para una profunda remodelación de un hotel de 5 estrellas en París (Hospitality ON). Estas referencias tienen ya varios años: hay que ajustarlas a la inflación de los costes de construcción antes de utilizarlas en un modelo financiero.
Coste por clave
Para pasar de metros cuadrados a «llave en mano» hay que tener en cuenta la superficie total: la propia habitación, pero también los pasillos, las zonas comunes y los locales técnicos. Este mismo cálculo explica la diferencia entre las distintas clasificaciones. El proyecto de la Rue de Bassano en París, con un coste de unos 5.000 € por metro cuadrado, ascendió a casi 300.000 € por habitación entregada «llave en mano», lo que implica unos 60 metros cuadrados de superficie bruta por habitación. A medida que aumenta el nivel de acabado, los acabados se encarecen, las habitaciones se hacen más grandes y las zonas comunes se amplían, por lo que el coste por habitación aumenta mucho más rápido que el coste por metro cuadrado.
En la línea FF&E y OS&E , los precios de referencia de Figurz 2026 por habitación, para una habitación estándar en un edificio de nueva construcción en Europa Occidental, oscilan entre 8.000 y 15.000 € en la gama económica, entre 15 000 y 28 000 € en la gama media, entre 28 000 y 55 000 € en la gama alta, y entre 55 000 y más de 120 000 € en la gama de lujo. Las suites, los establecimientos de « F&B », el spa y las zonas de servicio se presupuestan por separado. El desglose completo se encuentra en nuestra guía de referencias por habitación.
París, las ciudades de provincia, la costa y la montaña: el efecto destino
En igualdad de condiciones, el destino influye mucho más en el precio del terreno que en el de la obra. Los mismos promotores estiman que el terreno representa casi el 70 % del coste de inversión de un hotel en el centro de París, frente a un precio del terreno de entre 50 y 300 € por m² en Saint-Étienne, Burdeos o Lille para un hotel de 4 estrellas, cuyo coste de obra ronda los 2.000 € por m². Por lo tanto, construir un hotel de 4 estrellas cuesta una cantidad comparable, pero su propiedad supone un coste muy diferente.
Ya sea en la costa o en la montaña, el coste adicional se debe a otros factores: la logística de suministro, los periodos de trabajo estacionales y las dificultades de acceso. Se calcula caso por caso a partir del estudio del emplazamiento y del calendario, y se suma al coeficiente fijo en lugar de sustituirlo.
Viviendas de nueva construcción frente a reformas: ¿cuál es la diferencia?
La rehabilitación resulta más barata que la construcción nueva solo mientras la estructura no sufra modificaciones. Cuando las obras de remodelación son de gran envergadura, el coste por metro cuadrado se equipara al de una construcción nueva y, posteriormente, lo supera; de ahí que una remodelación a gran escala de un hotel de 5 estrellas en París alcance unos 5.000 € por metro cuadrado.
Construcción de un nuevo edificio
Una obra de nueva construcción ofrece el presupuesto más predecible: el programa, la distribución de las estancias y las instalaciones se trazan sobre una hoja en blanco. Los riesgos provienen del terreno (véase más abajo), del suelo y de los plazos de concesión de las licencias, no del edificio en sí.
Reformas: el estado de la estructura lo decide todo
En una reforma, el coste depende de lo que permita el edificio existente. Una reforma ligera, limitada a las instalaciones de segunda fase, los acabados y el equipamiento, se mantiene claramente por debajo del coste de una obra nueva. Una reestructuración profunda (desmontaje completo, refuerzo de cimientos, nuevas distribuciones de estancias en plantas no diseñadas para ello) cuesta tanto como una obra nueva, con mayor incertidumbre. Un promotor y un contratista entrevistados en 2019 señalaron el mismo riesgo principal: un pliego de condiciones incompleto o mal coordinado que deja margen a los contratistas para interpretarlo y genera lagunas sobre el coste real de las obras (Hospitality ON). Un informe técnico estructural antes de la compra vale más que un arbitraje posterior.
Amianto y plomo: el coste adicional que surge a mitad del proyecto
En Francia, es obligatorio realizar un estudio de amianto en cualquier edificio cuya licencia de obras sea anterior al 1 de julio de 1997. Dependiendo del material (baldosas, adhesivos, revestimientos flocados, cubiertas de fibrocemento) y de su accesibilidad, los presupuestos para la retirada del amianto oscilan, a modo de orden de magnitud, entre 25 y 100 euros por metro cuadrado (Ootravaux, Bourse des Crédits), incluyendo el confinamiento in situ y la eliminación en instalaciones especializadas. El verdadero peligro no es el precio unitario, sino el descubrimiento tardío. Un estudio previo a las obras con muestreo destructivo evita la paralización de los trabajos y un retraso de varios meses en el calendario.
Edificios protegidos: limitaciones y retrasos
Un hotel ubicado en un edificio protegido o catalogado cambia las reglas del juego: autorizaciones específicas, revisión por parte del Architecte des Bâtiments de France, profesionales cualificados en patrimonio, materiales y técnicas obligatorios. El coste de las obras por metro cuadrado aumenta, pero lo que más afecta al plan de financiación es la duración del proceso de aprobación y de las obras, ya que cada mes de retraso supone intereses durante la construcción y una pérdida de ingresos de explotación. Calcula el coste con un arquitecto especializado en patrimonio desde el primer boceto, nunca como un porcentaje fijo.
Sótanos: el gasto que hace descarrilar el presupuesto de la obra
Una planta subterránea suele costar lo mismo por metro cuadrado que una planta estándar, sin que ello suponga la creación de ni una sola estancia. Es aquí donde se produce con mayor frecuencia la diferencia entre el presupuesto inicial y el coste final, ya que depende de las condiciones del terreno, que solo se conocen tras realizar los estudios.
Cimientos y plantas subterráneas
Cada planta subterránea conlleva excavación, estructuras de contención (muros pantalla, muros de pilotes verticales o clavado de suelo, dependiendo del terreno), eliminación de escombros e impermeabilización. Si el nivel freático es alto, hay que añadir el drenaje durante la construcción y la protección contra la presión hidrostática. Estos costes no pueden deducirse de la tarifa vigente por metro cuadrado: se suman a ella.
Aparcamiento subterráneo o edificio de aparcamientos
El plan urbanístico local suele exigir la disponibilidad de plazas de aparcamiento. Excavar para crearlas resulta caro y genera un volumen de terreno que no se puede vender. Construir un aparcamiento de varias plantas en superficie o compartir un aparcamiento público cercano limita el riesgo, pero traslada el problema al ámbito operativo. La decisión se toma comparando el coste por plaza construida con la tarifa de un aparcamiento cercano, y no siguiendo una regla general.
Suelos arcillosos o terrenos en pendiente: lo que revela el estudio geotécnico
Desde la entrada en vigor de la ley ELAN, es obligatorio realizar un estudio de diseño geotécnico (G2) antes de construir en zonas con exposición media o alta a la contracción y dilatación de la arcilla, incluidos los edificios comerciales (Groupama). En estas zonas, el suelo se dilata cuando está húmedo y se contrae cuando está seco, lo que puede requerir cimientos más profundos, vigas de cimentación o pilotes. En un terreno en pendiente, este mismo estudio determina las estructuras de contención y la estabilidad general.
El consejo práctico es sencillo: encarga el estudio del suelo antes de firmar el contrato de compraventa, no después. Su coste supone una mínima parte del presupuesto y puede influir en el precio que estás dispuesto a pagar por el terreno.
Hoteles cerca de un río: planes contra inundaciones, impermeabilización y bombas de achique
Si el terreno está cerca de un río, lo primero que hay que plantearse no es el precio, sino si se puede construir allí. En Francia, el Plan de Prevención de Riesgos de Inundaciones (PPRi) puede prohibir un proyecto, restringirlo o supeditarlo a la adopción de medidas de protección que suponen un gasto considerable. Infórmate al respecto antes de hacer cualquier oferta por el terreno.
Lo que dice el PPRi
Un PPRi divide el territorio en zonas, generalmente rojas (restricción severa, construcción muy limitada) y azules (restricción moderada, se puede construir con ciertos requisitos). Establece un nivel de referencia, el nivel del agua de la inundación de referencia, y todo depende de la ubicación del proyecto con respecto a dicho nivel. La normativa suele exigir que la planta habitable se sitúe entre 30 cm y 1 m por encima de ese nivel, y los sótanos están prohibidos o deben ser estancos (Construires).
En el caso de un hotel, la función de alojamiento es la más delicada: algunos planes no permiten el alojamiento por debajo del nivel de referencia y exigen una zona de refugio por encima de este (véase, por ejemplo, esta ficha informativa de un PPRi de las Bouches-du-Rhône). Cada normativa es local, por lo que solo es válido el PPRi del municipio.
Gastos adicionales habituales
No existe una tabla de precios: el coste adicional depende del número de niveles afectados y de lo que exija la normativa. Aspectos que hay que tener en cuenta:
Elevar la planta baja por encima del nivel de referencia, lo que tiene consecuencias para las rampas de acceso y la accesibilidad
Impermeabilización y protección contra el agua de los niveles subterráneos en los que sigue estando permitido
Bombas de achique y redes protegidas, con redundancia y alimentación de emergencia
Se han instalado barreras contra inundaciones en las aberturas y se han trasladado los equipos eléctricos y técnicos por encima del nivel de referencia
Materiales resistentes al agua por debajo del nivel de referencia y una zona de refugio
En el ámbito operativo, hay que prever una prima de seguro más elevada y un plan de gestión de crisis. El orden de magnitud debe valorarse en la fase de bocetos junto con el equipo de ingeniería, ya que el nivel de referencia condiciona todo el proyecto: los niveles, el programa y las fachadas.
La frase más subestimada: « FF&E » y OS&E
FF&E (mobiliario, iluminación, cortinas, equipamiento) y OS&E (ropa de cama, vajilla, uniformes y consumibles operativos) representan entre el 10 % y el 20 % del presupuesto total de inversión de un hotel, según FF&E y OS&E . Es la partida que se descubre en último lugar y la que más a menudo se recorta cuando la financiación es escasa. Las cifras de referencia por habitación figuran en la sección anterior, y nuestro artículo sobre lo que realmente cuesta un hotel más allá del presupuesto de construcción profundiza en esta diferencia.
¿Por qué todo el mundo lo subestima?
La primera razón es de carácter estructural: el presupuesto de obra lo calculan los aparejadores y los equipos de proyecto, quienes, por costumbre, excluyen de su ámbito de actuación los elementos de « FF&E » y « OS&E ». A continuación, el plan de financiación añade una cifra para las obras propiamente dichas y una partida aproximada para «mobiliario». La línea divisoria también es difusa: la carpintería empotrada y los paquetes técnicos forman parte del presupuesto de obra, y situarlos en el lugar equivocado genera lagunas o duplicidades.
La segunda razón es la vertiente económica del proyecto. En una licitación, nadie tiene ningún incentivo para indicar la cifra real: el cliente prefiere las buenas noticias, el proveedor que se ajusta a un presupuesto poco realista se lleva el contrato, y la diferencia solo sale a la luz en el momento de realizar el pedido. Cada uno optimiza su propia posición y el proyecto acaba pagando las consecuencias, ya sea mediante precios de dumping, recortes en la calidad o una ronda de financiación adicional en una fase avanzada del proyecto.
La tercera razón es el momento en que se produce: el presupuesto de « FF&E » y « OS&E » suele llegar cuando el diseño ya está cerrado, momento en el que ya no es posible influir en él.
Cómo calcularlo desde el primer día, de forma independiente
En la fase de viabilidad, se elabora un presupuesto FF&E y OS&E a partir de tres datos: la categoría del hotel, el número de habitaciones y la ubicación. Eso es lo que hace Figurz. Se trata de una herramienta independiente que no tiene ningún incentivo para subestimar la cifra: su único valor es ofrecer un presupuesto realista. Te proporciona una primera estimación FF&E y OS&E en un minuto, para que la compares con las hipótesis de tu modelo financiero antes de que se fijen definitivamente.
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En resumen: qué factores influyen en el presupuesto de un hotel
Hay cinco variables que explican la mayor parte de la diferencia entre dos proyectos que, sobre el papel, parecen comparables.
Categoría: multiplica el coste de la obra por metro cuadrado entre tres y cuatro veces, dependiendo de si se trata de una vivienda económica o de lujo, y el coste por vivienda, incluso más.
Obra de nueva construcción o reforma: las reformas ligeras se mantienen por debajo de las de nueva construcción, mientras que las reformas profundas las alcanzan; el amianto y la condición de edificio protegido son los factores que más influyen en el calendario.
Sótanos: influyen en el coeficiente de asentamiento y dependen de las condiciones del terreno, que solo el estudio geotécnico permite determinar.
Proximidad a un río: el PPRi puede prohibir, restringir o aumentar el coste del proyecto a través de su nivel de referencia y de las medidas de protección que exige.
FF&E y OS&E: entre el 10 % y el 20 % del presupuesto total de inversión, lo que queda fuera del alcance de la mayoría de los presupuestos de obra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta construir un hotel de 100 habitaciones?
Multiplica la superficie total construida por el coeficiente por metro cuadrado correspondiente a la categoría del establecimiento. A modo de ejemplo, suponiendo una superficie bruta construida de 40 m² por habitación, un hotel de gama media de 100 habitaciones tendría una superficie de 4.000 m²; a un precio de entre 1.800 y 2.800 € por m², el coste de las obras ascendería a entre 7,2 y 11,2 millones de euros, sin incluir el terreno, los honorarios profesionales ni FF&E/OS&E.
¿Qué porcentaje del presupuesto representan FF&E y OS&E ?
Entre el 10 % y el 20 % del presupuesto total de inversión, entre « FF&E » y « OS&E » en conjunto. El porcentaje exacto depende de la categoría del establecimiento, la distribución de las habitaciones y el tamaño de las zonas comunes.
¿Es más barato renovar un hotel que construir uno nuevo?
Solo si la estructura permanece intacta. Una reforma ligera cuesta claramente menos; una remodelación profunda, con retirada de amianto y refuerzo de cimientos, acaba costando lo mismo que una construcción nueva y conlleva más incertidumbre.
¿Cuándo se debe calcular el presupuesto para FF&E y OS&E ?
En la fase de viabilidad, antes de que se aprueben el modelo financiero y el diseño. Cuanto más tarde se reciba el presupuesto, menos influencia tendrá en el proyecto.
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Sobre el autor: Martin Bretécher lleva más de 15 años trabajando en el sector hotelero FF&E y en el ámbito de las compras OS&E , habiendo entregado más de 3.100 habitaciones en toda Europa y fuera de ella. Fue cofundador de Figurz para ofrecer a los inversores hoteleros un presupuesto independiente y realista, sin ningún incentivo para subestimarlo.
Fuentes
Hospitality ON, «El principal riesgo radica en la falta de coordinación» (Paris Asset Forum, diciembre de 2019): costes de obra, honorarios profesionales, participación en el terreno
Groupama, estudio jurídico y geotécnico de ELAN: el estudio G2 es obligatorio en zonas arcillosas
Construires, PPRi y PPRN: requisitos típicos del PPRi
Ootravaux y Bourse des Crédits: coste orientativo de la retirada del amianto
Referencias de Figurz 2026: ratios de trabajo en una gran ciudad francesa y presupuestos por clave de FF&E/OS&E
