La respuesta rápida
Los presupuestos de construcción elaborados por los aparejadores casi nunca incluyen los elementos de « FF&E » y « OS&E » (mobiliario, iluminación, obras de arte y material de consumo). Estos elementos quedan fuera del alcance del proyecto de construcción y se adquieren por separado; sin embargo, en conjunto suelen representar entre el 10 % y el 20 % del presupuesto total de inversión. Figurz te proporciona el presupuesto independiente que te falta en tan solo unos minutos.
Cada proyecto hotelero cuenta con un aparejador cuya labor consiste en decir la verdad sobre cuánto costará el edificio. Casi ninguno cuenta con alguien que haga lo mismo con respecto a lo que habrá en su interior.
Esto no es un fallo de la profesión. Los servicios de « FF&E » y « OS&E » constituyen un ámbito especializado en sí mismo, con proveedores, plazos de entrega y lógica de precios distintos a los de las obras de construcción. Sin embargo, esta exclusión deja un vacío en el presupuesto total del cliente que alguien tiene que cubrir, y a menudo solo se descubre después de que el modelo financiero se haya presentado al banco.
Este artículo explica qué aspectos abarca y cuáles deja fuera un aparejador en un proyecto hotelero, por qué en la mayoría de los proyectos esta laguna se detecta demasiado tarde y cómo Figurz permite al aparejador subsanarla mediante un presupuesto independiente.
Qué tareas abarca el trabajo de un aparejador en un proyecto hotelero y qué tareas quedan fuera de su ámbito de competencia
Un aparejador elabora una valoración independiente de los costes de las obras de construcción: estructura, envolvente, instalaciones técnicas y acabados. En muchos proyectos hoteleros, FF&E y OS&E quedan fuera de ese ámbito: los especifica el diseñador de interiores, se adquieren por separado y su precio lo fijan distintos proveedores. Cuando se calculan, suele hacerse por analogía con un proyecto anterior o según una regla empírica.
El resultado principal es un presupuesto desglosado por partidas: carpintería fija, mobiliario suelta, iluminación, cortinas y estores, obras de arte, OS&E y todas las demás categorías de costes de interiorismo relevantes para el proyecto. Este desglose cumple tres funciones.
Ofrece al inversor o al promotor una visión realista del coste total de los acabados interiores antes de que comience el proceso de adquisición. Proporciona al equipo del proyecto un punto de referencia con el que evaluar los presupuestos de los proveedores. Y ofrece a todos los participantes en la reunión un punto de referencia común que no ha sido elaborado por alguien que intente conseguir el encargo.
Más allá del presupuesto inicial, el presupuesto puede actualizarse a medida que avanza el diseño, señalando cuándo los cambios en las especificaciones provocan un aumento de los costes y aportando una visión independiente que ningún otro miembro del equipo del proyecto está en condiciones de ofrecer.
Por qué « FF&E » y « OS&E » quedan fuera del plan de costes
Esta diferencia se debe a un problema estructural en la forma en que se elaboran los presupuestos de los proyectos hoteleros.
Todas las demás partes implicadas en un proyecto hotelero tienen un interés comercial que influye en las cifras que presentan. Los honorarios del arquitecto suelen calcularse como un porcentaje del coste de construcción, por lo que no hay ningún incentivo para reducir el alcance del proyecto. Los honorarios del diseñador de interiores están vinculados al encargo de diseño, por lo que no hay ningún incentivo para simplificar las especificaciones. Los proveedores y contratistas de FF&E que compiten por el contrato de adquisición tienen todos los incentivos para presentar precios optimistas con el fin de ganar la licitación.
El inversor o promotor —la persona que asume el riesgo financiero— está rodeado de asesores cuyos intereses comerciales no coinciden con la precisión presupuestaria. El aparejador es la única parte cuya remuneración no está vinculada al resultado de ninguna otra decisión relacionada con el proyecto. Su valor radica precisamente en su independencia.
En Francia, esta figura se desarrolló dentro del sector hotelero a medida que los proyectos se volvían más complejos y la diferencia entre los presupuestos iniciales de interiorismo y los costes finales de adquisición se hacía imposible de ignorar. Los principales grupos hoteleros y los inversores institucionales llevan décadas recurriendo de forma habitual a los aparejadores y a las «bureaux d'études». Los inversores independientes y los promotores más pequeños no han tenido, históricamente, acceso a esta experiencia, ya fuera porque el coste de un estudio completo era desproporcionado en relación con el tamaño del proyecto, o porque simplemente desconocían la existencia de esta figura.
Por qué llega demasiado tarde en la mayoría de los proyectos
En los proyectos en los que participa un aparejador, casi siempre se le incorpora demasiado tarde.
La secuencia habitual es la siguiente. El inversor adquiere el inmueble o se compromete a llevar a cabo la promoción. Se contrata al arquitecto. Se contrata al diseñador de interiores. Se desarrolla el proyecto. Al cabo de un año o dieciocho meses desde el inicio del proyecto, alguien se da cuenta de que nadie ha elaborado un presupuesto fiable para los interiores, por lo que se recurre a un aparejador para que realice una evaluación de costes.
A estas alturas, ya han ocurrido dos cosas. Se ha presentado el modelo financiero a los bancos y a los inversores con un presupuesto interno provisional que, con toda seguridad, es erróneo. Y el diseño ha avanzado hasta tal punto que modificarlo para adaptarlo a un presupuesto realista resulta caro, disruptivo y políticamente complicado.
El aparejador llega con una cifra realista y malas noticias. La diferencia entre el coste presupuestado y el coste realista debe cubrirse de alguna manera: mediante la optimización del valor, a través de financiación adicional o mediante una reducción del alcance que comprometa la intención del diseño.
Ninguno de estos resultados es gratuito. Y todos ellos se podrían haber evitado si se hubiera incluido en el modelo la cifra realista desde el principio.
¿Qué ocurre cuando nadie valora el interior?
En los proyectos en los que nunca interviene un aparejador —lo cual ocurre en la mayoría de los proyectos hoteleros fuera del segmento institucional—, el desajuste presupuestario suele surgir en uno de estos tres momentos.
La primera se produce durante la licitación. Cuando los proveedores de FF&E envían sus presupuestos, el coste total supera el presupuesto. Comienza el proceso de optimización de costes. Se reducen los lotes de trabajo. Se recorta el presupuesto de OS&E . El proyecto llega a la fase de contratación con menos recursos de los que necesita.
La segunda se produce al cierre del proceso de contratación. Los contratos se firman por un coste total que supera el presupuesto. Es necesario financiar el exceso de gasto. Las opciones son limitadas y costosas.
El tercero se refiere a la inauguración. El hotel abre sus puertas con un interior que ha costado menos de lo que debería haber costado. En algunos lotes de obra se aplicó una optimización de costes que fue más allá del punto en el que la intención del diseño se pudo mantener. La experiencia de los huéspedes refleja las decisiones presupuestarias tomadas bajo presión dieciocho meses antes.
En todos los casos, el coste de no haber contado con un presupuesto independiente para el interiorismo al inicio del proyecto es mayor que el coste de haberlo tenido.
Cómo utilizan los aparejadores Figurz para reducir la brecha
Figurz se creó para resolver el problema del acceso. Contratar los servicios completos de una oficina de estudios —del tipo que utilizan los inversores hoteleros institucionales en proyectos de gran envergadura— cuesta entre 15 000 y 50 000 euros, dependiendo de la complejidad del proyecto. El resultado es una evaluación detallada de los costes, parcela por parcela, cuya elaboración lleva semanas. Para un gran proyecto institucional, se trata de una inversión razonable. Sin embargo, para un hotel boutique de 30 habitaciones o para un inversor novato que realiza sus propios cálculos, no lo es.
Figurz ofrece el resultado fundamental del trabajo de un aparejador hotelero —un presupuesto independiente FF&E y OS&E desglosado por partidas de obra y ajustado a los parámetros específicos del proyecto— a una fracción del coste y en cuestión de minutos, en lugar de semanas.
No sustituye a la intervención completa de una oficina de estudios en un proyecto complejo. Es la herramienta que permite a cualquier inversor, promotor, arquitecto y gestor disponer de un presupuesto realista para el interior en la fase en la que realmente influye en las decisiones: antes de que se cierre el modelo financiero, antes de que se contrate al arquitecto y antes de que nadie tenga un interés comercial en esa cifra.
El objetivo es sencillo: que ningún proyecto hotelero comience con un presupuesto provisional para el interiorismo cuando se disponga de uno realista. Que ningún inversor acuda a una reunión de adquisición sin saber cuánto va a costar el interiorismo. Que la cifra que figure en el plan de negocio refleje la realidad, y no el optimismo.
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Sobre el autor: Martin Bretécher lleva más de 15 años trabajando en el sector hotelero FF&E y en el ámbito de las compras OS&E , habiendo entregado más de 3.100 habitaciones en toda Europa y fuera de ella. Fue cofundador de Figurz para ofrecer a los inversores hoteleros un presupuesto independiente y realista, sin ningún incentivo para subestimarlo.
