Por qué la inversión tiene prioridad sobre las operaciones, aunque sean estas las que permiten la inversión
Los participantes en el acto posan para la foto
Lista de participantes en el grupo de reflexión:
¿DE QUÉ ESTAMOS HABLANDO?
FF&E OS&E: Una cuestión de definiciones…
Recordatorio:
OS&E Suministros y equipamiento operativo): Este concepto abarca el equipamiento y los artículos de menor tamaño necesarios para el funcionamiento diario de un establecimiento, tales como ropa de cama, minibares, secadores de pelo, accesorios de baño, utensilios de cocina, uniformes, productos y equipos de limpieza, cristalería, etc. Por lo general, OS&E el operador y se incluye en el presupuesto de inversión y/o en el presupuesto operativo (OPEX).
FF&E mobiliario, accesorios y equipamiento): incluye muebles, asientos y elementos independientes o fijos que se pueden desmontar fácilmente (mesas, sillas, cabeceros, sofás, cortinas, alfombras, lámparas decorativas, espejos de pared, etc.), así como cualquier otro elemento que suele especificar el arquitecto de interiores. FF&E en el presupuesto de inversión (CAPEX).
Sobre el papel, estas dos definiciones funcionan. Sin embargo, en la realidad, las cosas no están tan claras. Como señala Philippe Chiche, «cada proyecto hotelero tiene su propia definición de FF&E OS&E». Max Flageollet está de acuerdo y habla de preparar el presupuesto «caso por caso». Según Gwendoline Théodet, es por tanto esencial definir claramente qué se incluye en cada presupuesto antes incluso de que comience el proyecto.
➡ Punto de vista del operador / cita de Florian Bitker:
«La partida destinada a FF&E aumentando. Dentro de nuestro grupo hotelero, ha ido creciendo gradualmente del 8 % al 12 % del presupuesto total de un proyecto. También incluimos todos los accesorios de baño en nuestro FF&E. En cuanto OS&E, abarca todo lo que utilizamos a diario y que tiene un periodo de amortización más corto, desde la cristalería hasta las lavadoras. Cada fabricante, proveedor y socio cuenta con su propia experiencia, garantías y compromisos. Por ello, solicitamos a nuestro proveedor de grifería detalles que llegan hasta la vida útil de las juntas. Tenemos un acuerdo similar con nuestro proveedor de vajilla: las astillas y roturas se sustituyen durante un máximo de tres años en virtud de la garantía».
Moraleja de la historia: no dudes en exigir a los fabricantes que cumplan sus compromisos. Max Flageollet aboga por que se realicen pruebas de durabilidad a gran escala —por ejemplo, a través de organizaciones como la FCBA— antes de que el mobiliario se entregue a un establecimiento, ya que «la forma en que un particular utiliza una silla no tiene nada que ver con cómo se utiliza en un hotel».
¿A QUIÉN NOS DIRIGIMOS?
Hacia un lenguaje común para todas las partes interesadas del proyecto…
En un proyecto hotelero intervienen muchos actores: inversores, propietarios, hoteleros, diseñadores, arquitectos, arquitectos de interiores, planificadores de espacios, fabricantes de mobiliario… y la lista sigue. Sin embargo, ninguno de ellos se incorpora al proyecto hablando el mismo idioma ni al mismo tiempo. Cada uno piensa de forma diferente y se encuentra en fases distintas. Esto se debe a las diferencias en formación, procesos y prioridades.
Gwendoline Théodet reconoce tanto «un problema de comunicación» como una falta de «espíritu de equipo» al inicio de los proyectos. Hay que poner remedio a esto —¡con urgencia!—. Solo si todas las partes implicadas ponen en común sus conocimientos y experiencia desde el principio podrán trabajar de forma coordinada, generar impulso y avanzar juntas.
➡ Los límites de la «lógica basada en imágenes»:
Compartir perspectivas e ideas para hacer realidad un proyecto común también implica salirse de los caminos trillados para crear hoteles que sean únicos, en lugar de simples copias. El diseño estandarizado y sin alma, incapaz de despertar emociones, es cosa del pasado. Los clientes buscan ahora espacios atemporales y dignos de Instagram. Sébastien d’Evry critica la «hostelería centrada en la rentabilidad», que compra artículos baratos en plataformas B2C y da lugar a una experiencia hotelera superficial. El «efecto novedad» puede atraer a los huéspedes, pero no fomenta la fidelidad. Se necesitan nuevos argumentos y explicaciones, incluidos aquellos que promuevan una hostelería más sostenible.
¿POR QUÉ INVERTIR — Y CON QUIÉN?
La importancia de la sostenibilidad en la toma de decisiones
Un problema recurrente: algunos grandes grupos hoteleros seleccionan a proveedores de alta calidad y socialmente responsables, lo cual es un paso positivo. Sin embargo, estas elecciones pueden suponer costes adicionales que, a menudo, recae sobre los franquiciados. Para reducir los gastos, los franquiciados pueden optar entonces por proveedores más baratos a la hora de reponer existencias: una decisión que, en última instancia, contradice cualquier objetivo de «RSE».
La necesidad de la educación:
Por ejemplo, invertir en sillas de madera certificadas es más caro, sí, pero también significa que no son de un solo uso. Se pueden mantener, reparar y transmitir de generación en generación. «Una vida útil más larga implica un aplazamiento del gasto de capital (CAPEX) y un valor actual neto optimizado», explica Tanneguy de Guerpel.
«Hoy en día, muchos inversores lanzan al mercado un producto bonito y «instagrameable», pero pasan por alto su mantenimiento. Solo gastamos dinero en lo que se ve», lamenta Laurent Denis. Por eso, es fundamental concienciar a las partes interesadas desde el principio del proceso —en presencia de todas ellas— sobre el valor de la calidad, la durabilidad, el diseño ecológico y el retorno de la inversión a largo plazo. El objetivo: fijar un presupuesto «justo» antes de comenzar las obras y ceñirse a él. Es más fácil decirlo que hacerlo, pero sin duda es posible.
Max Flageollet suele citar el proyecto de codiseño y ecodiseño en el que participaron Ameublement Français, OKKO Hotels y HOLDON. A partir de 2024, reunieron a todos los participantes de la cadena de valor —hoteleros, operadores, arquitectos de interiores, gestores de proyectos y fabricantes— desde el inicio del proyecto. Mediante un enfoque de ecodiseño y «Made in France», esta colaboración dio lugar a dos nuevos conceptos de habitaciones que se implantarán en todos los hoteles OKKO para 2030. Además, demostró el valor de trabajar juntos desde el principio, al tiempo que se reducen los costes, los plazos y el impacto medioambiental.
➡ Reparar en lugar de tirar:
«¡Me preocupo, me encargo del mantenimiento!» podría ser el lema de una buena práctica en el sector hotelero. Florian Bitker da ejemplo con «entre 6 y 10 técnicos a tiempo completo» repartidos entre los siete establecimientos que gestiona su grupo.
¿CUÁNTO CUESTA?
Claves para elaborar un presupuesto adecuado
Al inicio de un proyecto hotelero, la definición del presupuesto suele fracasar. Todo el mundo ofrece sus «recomendaciones» y la reacción inmediata del promotor es: «¡Es demasiado caro!». Puede que se produzca una negociación, pero las soluciones suelen ser las opciones menos costosas, lo que deja de lado cualquier lógica de responsabilidad medioambiental o durabilidad. «No podemos permitirnos comprar barato», subraya Sébastien d’Evry.
«Establecer un presupuesto también implica asignarlo correctamente, incluyendo la logística, un aspecto que con demasiada frecuencia se pasa por alto», recuerda Martin Bretécher, quien lamenta la ausencia de una «visión global» de los gastos al inicio del proyecto. Philippe Chiche se hace eco de ello, especialmente en lo que respecta a la logística, que «debe incluirse desde el principio», tal y como ya hacen algunos clientes internacionales en sus proyectos hoteleros. Gaëtan Lagarde señala que los presupuestos suelen aumentar durante un proyecto porque hay que añadir partidas que no se habían previsto inicialmente, como las primas por madera certificada o los costes de transporte aéreo.
En cuanto a los datos de referencia independientes por categoría de hotel, antes de que a alguien de los aquí presentes le interese la cifra: FF&E de mobiliario, equipamiento y accesorios ( FF&E por habitación.
➡ Límites de la valoración de un proyecto de desarrollo hotelero:
¿Cómo se puede tranquilizar a los financiadores respecto a la viabilidad del plan de negocio de un hotel? Tanneguy de Guerpel explica que los evaluadores —que son analistas financieros— revisan o reconstruyen los flujos de caja. Por lo general, comprenden los factores que impulsan los ingresos, como la tarifa por habitación y la ocupación, pero los datos sobre costes son más difíciles de comparar y dependen en gran medida del concepto del hotel y de la eficiencia operativa. Como resultado, los evaluadores suelen adoptar hipótesis de gastos medianas, incluso para FF&E . El equipamiento específico de los hoteles, como los sistemas de climatización, rara vez se evalúa en profundidad sin la intervención de economistas especializados en construcción o expertos en ingeniería, lo que puede mejorar las previsiones y reducir la incertidumbre. Una definición adecuada del alcance, una presupuestación correcta y la transparencia desde el principio pueden evitar costosos errores y fomentar la confianza.
➡ No frenas la creatividad:
«¡Cuidado con los prejuicios!», advierte Gwendoline Théodet. A menudo se considera que los diseñadores son personas que malgastan el dinero, lo que lleva a restringir los presupuestos por miedo a limitar la creatividad. De hecho, un diseñador de interiores aporta valor añadido al ofrecer soluciones que respetan el presupuesto, los plazos, la usabilidad y la optimización de los ingresos, y al trabajar dentro de las limitaciones establecidas.
➡ Saber decir «no»:
«No trabajo sin el presupuesto adecuado», afirma Sébastien d’Evry. Decir que no no significa abandonar un proyecto, sino explicar lo que no se puede hacer, plantear alternativas, tranquilizar a las partes interesadas y convencerlas de que hay otras formas de seguir adelante.
REFLEXIONES Y PRIMERAS SOLUCIONES
Transmitir conocimientos especializados
Transmitir los mensajes adecuados y conseguir que las partes interesadas se sumen a ideas relevantes e innovadoras es clave para el éxito. Para ello se necesitan equipos multidisciplinares e intergeneracionales que se comuniquen de forma transparente mucho antes de que comience la construcción. También es necesario informar: explicar las cosas a quienes no las entienden, tranquilizar a quienes tienen dudas y involucrar a quienes comparten los valores del enfoque propuesto.
➡ El secreto de un «buen briefing»: el caso del mobiliario, por Max Flageollet:
«Un mal encargo es disponer de un presupuesto para diseñar asientos a medida en tres semanas, cuando el desarrollo de un asiento requiere en realidad unos 18 meses. Un buen encargo se toma el tiempo necesario para diseñar la pieza, elegir el tejido, tener en cuenta la comodidad y el peso, decidir los reposabrazos y reflexionar sobre la relación física con el producto». Max Flageollet anima a alejarse de los catálogos para orientarse hacia un diseño a medida, único y con un propósito: un diseño que sea reparable y no desechable. «Como fabricantes de mobiliario, deberíamos participar desde el principio para proponer soluciones en cuanto a precio, uso, acabados… y aportar una perspectiva industrial».
➡ Ideas prácticas que vale la pena tener en cuenta:
• Para financiar la demolición, Philippe Chiche propone «subastas de mobiliario ya existente».
• Para vaciar un edificio, Max Flageollet recomienda Valdelia, una organización ecológica certificada dedicada a la recogida, la reutilización y el reciclaje de mobiliario profesional y materiales de construcción.
• A la hora de adquirir mobiliario y dar prioridad a las opciones de segunda mano, el equipo de expertos de Philippe Chiche puede ayudar a los responsables de compras en proyectos del sector hotelero.
Max Flageollet se muestra más cauteloso con respecto al alquiler de muebles, que actualmente se aplica sobre todo a piezas de catálogo y resulta menos adecuado para artículos a medida. Las implicaciones contables también son importantes: los costes de alquiler afectan a los estados financieros anuales y a los gastos de explotación.
➡ Asesoramiento y una nueva herramienta educativa:
Martin Bretécher y Gaëtan Lagarde destacan la importancia de una visión integral y de la transparencia. Esto les llevó a crear FIGURZ, una consultora independiente especializada en acondicionamiento interior y equipamiento. Han desarrollado una herramienta de cálculo de presupuestos que sirve de guía desde el inicio de un proyecto.
¿No sabes cuál es tu presupuesto? Lee: FF&E en hoteles: los 5 errores que cometen los inversores noveles».
«Nuestra misión es ser objetivos a la hora de anticipar las necesidades relacionadas con el diseño de interiores y el equipamiento operativo», explican. Para evitar paquetes con financiación insuficiente, sobrecostes, retrasos en los plazos y soluciones improvisadas, FIGURZ tanto FIGURZ la fase inicial de configuración del proyecto como FIGURZ las propuestas artísticas del arquitecto. Su objetivo: validar un presupuesto global coherente y acorde con el posicionamiento del hotel, racionalizar el proyecto y anticipar el funcionamiento operativo. FIGURZ ayuda a los clientes a pensar a largo plazo, ya que la excelencia tarda tiempo en madurar.
Palabras finales de Florian Bitker:
«Un proyecto poco definido da lugar a errores concretos…»
Artículos relacionados
