¿Qué es el concepto «mobiliario, instalaciones y equipamiento» (FF&E)?

Es fundamental comprender qué se entiende por «instalaciones, mobiliario y equipamiento» (FF&E). De hecho, aunque por lo general no suponga más del 10/20 % del presupuesto global de inversión, representa, sin embargo, el 100 % de la experiencia.

«Según la definición de Figurz
, el concepto de «mobiliario, instalaciones y equipamiento» (FF&E) abarca tradicionalmente todo aquello que se caería si se pusiera el edificio boca abajo y se le diera una buena sacudida (una sacudida muy fuerte)».

¿Qué significa FF&E ?

Independientemente del tipo de proyecto que estés gestionando —hostelería, inmuebles comerciales, comercio minorista, viviendas particulares—, te encontrarás con este término con frecuencia: FF&E

Su presupuesto debe calcularse con urgencia, ya que abarca todos los bienes muebles o semimuebles que no tienen una conexión permanente con la estructura o las instalaciones de un edificio. Piensa en sillones, sillas, mesas, sofás, cabeceros, apliques, lámparas de araña, lámparas, alfombras, cortinas, espejos, obras de arte…

Se refiere a cualquier elemento que dos personas, equipadas como mucho con un destornillador, puedan mover sin dañar ni alterar la superficie a la que está fijado el objeto. El 95 % del FF&E mantenerse igual en la mayoría de los proyectos. La parte costosa reside en el 5 % restante.

Una idea errónea muy extendida es que el diseñador de interiores se encarga de especificar FF&E, mientras que el operador se ocupa OS&E. En realidad, es mucho más complejo.

Además, FF&E como variable de equilibrio para el presupuesto de construcción o acondicionamiento, y OS&E un papel similar en relación con FF&E. Como consecuencia, los elementos de la fase final del proceso —como el diseño o el material gráfico— suelen quedar relegados debido a una subestimación inicial de OS&E más básicas OS&E , como las aspiradoras.

Los aparejadores saben cómo calcular los costes de construcción sin incluir el mobiliario, el equipamiento y los accesorios ( FF&E) ni los sistemas operativos y de ingeniería (OS&E. Por eso, antes de poner en marcha cualquier proyecto, es necesario calcular BOH y el reparto deFF&E, OS&E, FOH y BOH es tan complicado como imprescindible.

¿Qué incluye el concepto FF&E?

La expresión FF&E de «Fixtures, Furniture, and Equipment» (instalaciones, mobiliario y equipamiento). La delimitación varía de un proyecto a otro, y el inversor o el arquitecto deben tener en cuenta que un escritorio de oficina o un mueble de almacenamiento pueden formar parte del FF&E el diseñador de interiores no lo haya especificado.

Al mismo tiempo, los diseñadores de interiores suelen especificar los accesorios de baño, que normalmente se consideran OS&E». Por último, la lámpara de araña del vestíbulo la especifica el diseñador de interiores, la compra el agente de compras, el ingeniero estructural se encarga de coordinar el cumplimiento de las normas estructurales y la instala el contratista general. Una vez instalada, todas las partes implicadas se preguntan: ¿quién demonios se encargó de comprar e instalar las bombillas?

Las diferencias entre el acondicionamiento y FF&E a medida, FF&E OS&E, OS&E la fase previa a la apertura, etc., son difusas.

Una vez definida la matriz FF&E , el presupuesto debe tener en cuenta los aspectos logísticos: transporte, almacenamiento, entrega in situ, instalación y resolución de incidencias.

¿Por qué es FF&E ?

FF&E fundamental comprender qué es FF&E porque:

• Tiene un impacto significativo en tu presupuesto:
  Aunque solo representa entre el 10 % y el 20 % del CAPEX, aporta el 100 % de la experiencia.

• Afecta a la eficiencia operativa:
  El equipo técnico del hotel puede dedicar hasta un tercio de su tiempo al mantenimiento, lo que convierte la calidad y la durabilidad del FF&E factor fundamental.

• Influye en la percepción del usuario:
  Los influencers suelen comentar más sobre un sillón que sobre el sistema de climatización. Los detalles de diseño determinan la visibilidad y las primeras impresiones.

• Determina la funcionalidad del espacio:
  Una vez más, a pesar de representar solo entre el 10 % y el 20 % del CAPEX, FF&E directamente al 100 % del espacio generador de ingresos.

FF&E entre el 10 % y el 20 % del CapEx total CapEx pero la diferencia entre la estimación inicial y el coste real rara vez se debe a un simple error de redondeo. La mayoría de los presupuestos iniciales los elaboran personas que no son FF&E : arquitectos y promotores que realizan sus estimaciones de memoria, en lugar de basarse en datos reales del proyecto. Esa inexperiencia por sí sola explica una gran parte de los sobrecostes que surgen posteriormente.

Por qué la cifra casi siempre es errónea al principio

Nadie que participe en un proyecto típico tiene muchos motivos para señalar que el FF&E es demasiado optimista. El arquitecto quiere que se apruebe el diseño. El responsable de compras quiere que se le encargue el proyecto. A corto plazo, todos se benefician de la cifra que permite que el proyecto pase a la siguiente fase, en lugar de la cifra que sea realmente correcta. Si a esto le sumamos la ampliación del alcance —el baño de invitados que, sin que nadie se dé cuenta, se convierte en un baño tipo spa—, la brecha se amplía aún más, decisión tras decisión, sin que nadie mienta exactamente ni diga exactamente la verdad.

Por eso, basarse en una cifra independiente —elaborada por alguien que no tiene nada que vender después— cambia el rumbo de la conversación.

FF&E de FF&E suele incluir:

• Costes de adquisición:
  . Sujeto a procesos de licitación para artículos a medida y a solicitudes de oferta más sencillas para artículos de catálogo y OS&E.

• Gastos de envío:
  Muy sensibles a las fluctuaciones provocadas por el contexto geopolítico, lo que refuerza la importancia de abastecerse lo más cerca posible.

• Gastos de instalación:
  Varían en función de la estrategia de instalación: coincidencia con obras en curso, limitaciones de almacenamiento, estado de preparación de la obra, etc.

• Disposiciones de mantenimiento y contingencias:
  . Son fundamentales para hacer frente a posibles subidas en los costes de las materias primas o a requisitos especiales, como las instalaciones nocturnas.

Por qué el mobiliario, el equipamiento y los accesorios ( FF&E incorporan demasiado tarde

El error más costoso no es un número erróneo, sino el momento en que se comete. FF&E en la conversación después de que ya se haya contratado al constructor y se haya fijado el presupuesto, en lugar de antes. Para entonces, el arquitecto ha estado diseñando sin un FF&E real FF&E —dibujando, en la práctica, a ciegas— y el proyecto acaba necesitando rondas de ingeniería de valor solo para recuperar un presupuesto que debería haber sido el adecuado desde el principio. Los clientes descubren costes que se habían pasado por alto justo antes de la instalación y lo compensan recortando en FF&E, obras de arte o decoración, normalmente a costa de la experiencia final de los huéspedes.

Obtener un FF&E independiente FF&E antes de que se le den las instrucciones al arquitecto, antes de que se contrate al contratista y antes de que se cierre el modelo financiero es el único cambio que evita la mayor parte de estos problemas.

¿Para qué se FF&E ?

Ahora que ya sabes qué FF&E , veamos sus aplicaciones en diferentes sectores:

FF&E para el sector hotelero

• Mobiliario de hotel: cabeceros, mesitas de noche, alfombras, cortinas, lámparas de lectura…

• Restaurante: mesas, sillas, lámparas de araña, lámparas de pie…

• Mobiliario para el vestíbulo: escritorio, lámparas…

• Zona de servicio: escritorios, estanterías de almacenamiento…

Preguntas frecuentes sobre FF&E

¿Qué FF&E en el sector de la construcción?

En el sector de la construcción, FF&E al mobiliario, los elementos fijos y el equipamiento que se instalarán en un edificio una vez finalizada la obra.

¿Cuál es la diferencia entre FF&E OS&E?

Mientras que FF&E el mobiliario, las instalaciones fijas y el equipamiento, OS&E suministros y equipamiento operativo) hace referencia a los artículos consumibles y al equipamiento de menor tamaño que se utiliza en las operaciones diarias.

¿Cómo se calcula FF&E ?

FF&E suele representar entre el 15 % y el 25 % del coste total del proyecto, aunque esta cifra varía en función del tipo y el alcance del mismo. Puedes calcular tu presupuesto de forma gratuita utilizando la herramienta «Budget Starter» de Figurz.

¿Cuándo debe comenzar FF&E )?

Empieza a FF&E durante la fase inicial de diseño, normalmente entre 12 y 18 meses antes de la finalización del proyecto.

En un proyecto típico, nadie tiene un incentivo estructural para calcular correctamente la FF&E inicial FF&E , y precisamente por eso se creó Figurz, sin ningún interés en el resultado. Realiza una simulación gratuita en figurz.eu, antes de que los errores mencionados resulten costosos de subsanar.

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