Por qué FF&E sector inmobiliario: el activo que los inversores hoteleros subestiman

Creación de armarios

FF&E entre el 10 % y el 20 % del presupuesto total de inversión de un hotel. El 80 % restante —estructura, instalaciones mecánicas, eléctricas y de fontanería, y acabados— acapara la mayor parte de la atención durante la fase de desarrollo, así como la mayor parte del proceso de diligencia debida durante una venta.

Y, sin embargo, si no hay camas, no hay hotel. Si no hay hotel, no hay ingresos. Si no hay ingresos, no hay rentabilidad sobre ese 80 % en el que todo el mundo tenía la mirada puesta.

FF&E mobiliario, el equipamiento y los accesorios (FF&E no FF&E una partida que deba minimizarse. Es el activo que confiere al edificio su finalidad —y su valor—. Desde la inversión hasta la reventa, es mucho más que un coste amortizable.

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El mobiliario, el equipamiento y los accesorios (FF&E factor de coste operativo

La calidad del FF&E un impacto directo y cuantificable en los costes operativos. Un mobiliario de mala calidad implica un mayor mantenimiento, y el mantenimiento no es una partida menor. Representa aproximadamente un tercio del tiempo que dedica el equipo de mantenimiento de un hotel a lo largo de la vida útil del activo.

Si se calcula el coste a lo largo de diez o quince años, el gasto que supone el mantenimiento y la sustitución de mobiliario FF&E de baja calidad supera FF&E el ahorro obtenido en la fase de inversión. Una silla más barata que hay que sustituir cada tres años cuesta más a lo largo de una década que una de calidad que dura quince. El cálculo es sencillo. Sin embargo, la toma de decisiones rara vez lo refleja.

Independientemente de la estructura del acuerdo entre el propietario y el gestor, alguien acaba asumiendo las consecuencias de recortar gastos durante la fase de inversión. Si es el gestor, lo gestiona mediante unos gastos de explotación más elevados y unos estándares de servicio más bajos. Si es el propietario, lo nota en los honorarios de gestión, en las FF&E y, en última instancia, en el valor del activo en el momento de la salida.

La falsa economía que supone invertir menos de lo necesario en FF&E uno de los factores que más valor destruyen de forma constante en el sector inmobiliario hotelero.

El mobiliario, el equipamiento y los accesorios (FF&E activo de reventa

Cuando se vende un hotel, el comprador adquiere todo lo que contiene el edificio, incluido FF&E. Un edificio con FF&E bien especificados y duraderos, FF&E se haya mantenido adecuadamente, es un activo diferente a un edificio en el que FF&E sustituido en múltiples ocasiones, sean inconsistentes entre las distintas plantas o se hayan sometido a una optimización de costes hasta el punto de que ya no reflejen el posicionamiento del hotel.

FF&E bien seleccionados, al cabo de diez años, puede que solo requieran un retapizado, un recableado o un repintado, en lugar de una sustitución completa. Su valor contable puede ser cero —totalmente amortizado en el balance—, pero los materiales, la mano de obra y la coherencia de las especificaciones conservan su valor real. Un comprador que realice un análisis exhaustivo sabe distinguir entre un hotel que necesita una renovación estética y otro que requiere un programa completo FF&E .

Las implicaciones para las decisiones de inversión son claras: FF&E debe evaluarse en el momento de la adquisición con el mismo rigor que el estado estructural, los sistemas de ingeniería mecánica, eléctrica y de fontanería (MEP) y los estándares de la marca. Un hotel con un compromiso FF&E de 2 millones de euros en el tercer año no es el mismo activo que uno que no lo tiene.

El mobiliario, el equipamiento y los accesorios (FF&E motor de ingresos

La experiencia de los huéspedes depende en gran medida del FF&E. No del todo —el servicio, la comida y la bebida, y la ubicación también influyen—, pero sí de manera significativa. La comodidad de la cama, la calidad de los asientos, la coherencia de la iluminación, la durabilidad de los accesorios del baño: eso es lo que los huéspedes perciben, lo que valoran en sus opiniones y lo que impulsa que vuelvan y determina el poder de fijación de precios.

Un hotel que haya realizado una inversión adecuada en FF&E mantener el posicionamiento de sus tarifas durante un ciclo de vida del activo más prolongado. Un hotel que haya invertido de forma insuficiente sufre una presión sobre las tarifas antes —a medida que el producto físico se deteriora en comparación con la competencia— y se ve obligado a tomar una decisión sobre la renovación antes de lo previsto en el modelo financiero.

El impacto de FF&E en los ingresos rara vez se tiene en cuenta de forma explícita en los estudios de viabilidad de los hoteles. Y debería tenerse en cuenta. Una diferencia del 5 % en la tarifa media diaria (ADR) que se puede alcanzar durante un periodo de tenencia de diez años, debida a la calidad física del producto, tiene un valor significativamente mayor que el FF&E por el que se ha sacrificado.

La analogía del coche, y por qué se aplica a los hoteles

A la hora de comprar un coche, un comprador sensato tiene en cuenta el valor de reventa. El motor no necesita los asientos para funcionar, pero nadie excluye el interior de la negociación de compra. Los asientos, el salpicadero, la calidad de los materiales… todo ello forma parte del valor del coche, tanto ahora como dentro de diez años.

En el caso de un hotel, la lógica es idéntica y lo que está en juego es aún mayor. FF&E de mala calidad FF&E solo afecta al valor de reventa, sino también a los costes operativos, la satisfacción de los huéspedes, el posicionamiento de las tarifas y el momento en que se llevará a cabo el próximo ciclo de inversión. FF&E bien diseñado y con buenas especificaciones FF&E un componente genuino del valor del activo: algo que un comprador experto reconoce, valora y tiene en cuenta en su análisis de viabilidad.

Los inversores que comprenden esto abordan la compra de hoteles de forma diferente. Valoran FF&E con la misma seriedad que la ubicación y la marca. Elaboran modelos del ciclo de sustitución. Y parten de una estimación presupuestaria fiable e independiente, antes de que nadie con interés en el resultado haya tenido la oportunidad de rebajar la cifra.

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Qué implica esto para FF&E )

Considerar FF&E mobiliario, el equipamiento y los accesorios ( FF&E un activo inmobiliario en lugar de como un gasto amortizable cambia la forma de presupuestarlo.

Significa tener en cuenta la durabilidad a la hora de elaborar el presupuesto, y no solo el precio. Significa incluir un ciclo de sustitución realista en el modelo financiero, sin dar por sentado que FF&E indefinidamente. Significa valorar la calidad de los proveedores con la misma seriedad que su precio, ya que la opción más barata en el momento de la adquisición rara vez es la más económica a lo largo de la vida útil del activo.

Y eso significa fijar el presupuesto correctamente desde el principio: antes del proceso de diseño, antes del mandato de contratación y antes de que se cierre el modelo financiero. Una OS&E fiable de los gastos de mobiliario, FF&E accesorios FF&E los gastos operativos FF&E servicios OS&E , elaborada de forma independiente y ajustada a los parámetros reales del proyecto, es la base sobre la que se asienta una decisión de inversión acertada.

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