Contratos de arquitectos para proyectos hoteleros: qué hay que dejar claro sobre el alcance y el presupuesto antes de firmar
Un contrato de arquitectura hotelera debe dejar claras dos cosas antes de que comiencen las obras: un alcance explícito de los servicios (quién se encarga de qué, hasta el último detalle) y una asignación presupuestaria que se ajuste a él. Sin ambos elementos, el arquitecto acaba siendo responsable de lagunas cuya atribución no se había acordado, sobre todo en lo que respecta a la cobertura de l OS&E e y al diseño de las zonas de servicio, las dos áreas que los contratos suelen dejar más vagas.
Dónde se encuentran realmente los agujeros de la raqueta
La mayoría de los contratos de arquitectura hotelera son muy precisos en cuanto al ámbito destinado a los huéspedes —vestíbulo, habitaciones, restaurante— y bastante vagos en lo que respecta a todo lo que queda detrás de la puerta batiente. Hay dos lagunas que se repiten en casi todos los proyectos: qué elementos de « OS&E » cubre realmente los honorarios del arquitecto (frente a lo que el operador da por «incluido»), y quién es responsable de diseñar las zonas de servicio —la cocina, la lavandería, las zonas de personal, los almacenes—, un ámbito que se olvida hasta que ya es casi demasiado tarde.
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OS&E: infórmate bien de lo que cubre tu cuota
FF&E Casi siempre queda claro en un contrato de arquitectura: el mobiliario, los elementos fijos y los principales elementos de diseño constituyen el resultado fundamental del arquitecto. La ambigüedad reside en « OS&E ». Un contrato que estipule que «el arquitecto deberá especificar FF&E » sin abordar OS&E deja cuestiones sin resolver que salen a la luz meses más tarde: ¿incluye el alcance del arquitecto la selección de las directrices de estilo para la vajilla? ¿Y la mantelería? ¿La dirección estética de los carros de limpieza visibles en los pasillos de los huéspedes?
No es descabellado incluir ninguno de estos aspectos; sin embargo, si no se especifican por escrito, el contratista dará por hecho que están incluidos, mientras que el arquitecto dará por hecho que no lo están. Esa discrepancia se traduce en una orden de modificación, un retraso o una ampliación del alcance no remunerada, dependiendo de quién se encuentre en una posición negociadora más débil en ese momento.
Entre bastidores: la laguna que casi nadie detecta a tiempo
La zona de servicio es el clásico punto débil del sistema. El diseño orientado al cliente acapara la atención, el presupuesto y la claridad contractual; la zona de servicio se queda con lo que sobra del tiempo de todos. El resultado: cocinas diseñadas por el asesor culinario sin que el arquitecto haya aportado nada en cuanto a la circulación y la disposición, zonas para el personal tratadas como espacio sobrante en lugar de como espacio diseñado, y un almacenamiento que resulta ser insuficiente una vez que se cuenta realmente el inventario de FF&E y OS&E .
El contrato debe especificar, de forma explícita, quién es el responsable del diseño de la zona de cocina —el arquitecto, un consultor especializado en cocinas, el propio equipo de servicios técnicos del operador o una combinación de todos ellos— y cuáles son los puntos de traspaso de responsabilidades. Dejar esto para «ya lo resolveremos durante la fase de desarrollo del diseño» es la forma en que la zona de cocina acaba siendo el área a la que se presta menos atención en el diseño y la que genera más quejas operativas tras la apertura.
Qué hay que tener en cuenta antes de firmar
Una descripción detallada, punto por punto, del alcance de los servicios, no una descripción general: qué categorías de FF&E y OS&E especifica el arquitecto, cuáles selecciona el operador de forma independiente y cuáles son compartidas.
Una asignación explícita de tareas internas: quién la diseña, quién la revisa para comprobar que cumple los requisitos operativos y en qué fase del proyecto.
Una asignación presupuestaria acorde con el alcance del proyecto, acordada antes de que comience la fase de diseño, y que no se calcule a partir de lo que queda una vez finalizados los espacios destinados a los clientes.
Un mecanismo de orden de modificación definido de antemano para cualquier elemento que se salga del alcance acordado, de modo que cualquier ampliación del alcance tenga un coste asociado desde el primer día, en lugar de convertirse en un motivo de controversia más adelante.
Por qué esto protege tanto al arquitecto como al proyecto
Un arquitecto que no cuente con un alcance de los servicios bien definido no solo se expone a realizar trabajo no remunerado, sino también a que se le culpe de deficiencias que, según lo acordado en el contrato, nunca le correspondía subsanar. Un alcance preciso y presupuestado es lo que hace que «el arquitecto debería haberlo detectado» se convierta en «eso quedaba explícitamente fuera del alcance, tal y como se acordó».
Un arquitecto que trabaje partiendo desde el principio de unas condiciones claras FF&E/OS&E evita la mayoría de estas disputas antes incluso de que surjan.
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