LA RESPUESTA RÁPIDA
La diligencia debida de un hotel consiste en comprobar la legalidad, la contabilidad, el edificio y los contratos. Rara vez se incluye en ella el coste de la reforma: las obras, FF&E, OS&E, soft costs y los ingresos perdidos mientras las habitaciones permanecen cerradas. Sin esa cifra, el precio de compra carece de contexto. Un presupuesto y un estudio de viabilidad de las obras, realizados antes de tomar la decisión de seguir adelante o no, te indican si debes continuar, renegociar el precio, dividir las obras en fases o desistir.
Un hotel que, sobre el papel, parece perfecto
Imagina a una fundadora que acaba de vender su empresa. Su sociedad de cartera dispone de tres años para reinvertir los ingresos obtenidos, y surge la oportunidad de adquirir un hotel: excelente ubicación, clientes fieles y un plan del vendedor que habla de una «ligera renovación». La sala de datos está bien organizada. Los informes jurídicos, fiscales y financieros están en regla.
Falta una cifra, y es precisamente la que determina la rentabilidad: cuánto costará realmente la reforma y cuánto tiempo permanecerá cerrado el hotel mientras se lleva a cabo. El calendario apremia para dar una respuesta afirmativa rápida. Es precisamente en ese momento cuando un estudio de viabilidad cobra mayor importancia.
¿Qué tipo de trato estás haciendo?
La estructura de la operación determina qué aspectos debe abarcar la diligencia debida y quién asume el riesgo de la remodelación.
Inmueble y negocio (inmueble + negocio en funcionamiento): adquieres el inmueble y el negocio en funcionamiento. Heredas la plantilla, los contratos, las obligaciones relacionadas con la marca y el estado de cada una de las habitaciones. El riesgo de la reforma recae íntegramente sobre ti.
Empresa operadora (compra de acciones): se adquiere la empresa que gestiona el hotel, con su historial y sus pasivos. Las comprobaciones legales y laborales son más exhaustivas, y la necesidad de reformas puede quedar oculta en el balance.
Solo las instalaciones (arrendadas a un operador): tu responsabilidad depende del contrato de arrendamiento. En el contrato se especifica quién financia la renovación de FF&E y OS&E, y quién corre con los gastos de las obras importantes. No tienes control sobre el calendario de reformas.
Hotel para renovar: el precio es más bajo, pero la reforma es la inversión. La viabilidad es lo que cuenta.
Obra de nueva construcción: no se hereda nada, todo se incluye en el presupuesto. FF&E y OS&E parten de cero y deben planificarse teniendo en cuenta el presupuesto de la obra.
Diligencia debida, paso a paso
Un proceso riguroso de diligencia debida en el sector hotelero consta de ocho niveles. En cada uno de ellos, debes saber qué aspectos debes comprobar y qué te debe llamar la atención.
Aspectos legales: titularidad, contrato de arrendamiento comercial, continuidad de la actividad, permisos de explotación, estado de seguridad contra incendios según el ERP, accesibilidad, urbanismo. Señales de alerta: obras realizadas sin permisos o un informe de seguridad contra incendios con reservas.
Aspectos financieros: cuentas de explotación, RevPAR, ocupación, tarifa media diaria, EBITDA y sus reexpresiones. Señal de alarma: un EBITDA que solo se mantiene porque se ha pospuesto el mantenimiento.
Contratos: contrato de gestión, franquicia, PIP de marca, contratos con OTA. Señal de alerta: un PIP de marca que vence al producirse un cambio de titularidad.
Empleo: el convenio colectivo del sector hotelero (HCR), traslado de personal, conflictos en curso. Señal de alarma: una plantilla dimensionada para un hotel que va a cerrar por obras.
Aspectos técnicos: estructura, climatización, impermeabilización, ascensores, seguridad contra incendios, amianto, eficiencia energética. Alerta: los principales sistemas se encuentran al final de su vida útil.
Fiscalidad: tributación de la operación, tratamiento del IVA, impuestos locales. Señal de alerta: una estructura que solo funciona si se cumple el calendario previsto.
Seguro: historial de siniestros, cobertura, condiciones de las obras. Señal de alerta: una póliza que no cubre un hotel cerrado.
ESG: rendimiento energético, evolución normativa, inversión necesaria para mantener el cumplimiento normativo. Señal de alerta: el plan del vendedor no incluye medidas de cumplimiento.
Fíjate en lo que falta: nada de lo que aparece en esta lista genera un presupuesto de remodelación.
La brecha: lo que la diligencia debida rara vez tiene en cuenta
En los procesos clásicos de diligencia debida rara vez se cuantifica el coste de la remodelación, y las cifras que figuran en los planes de negocio suelen ser casi siempre demasiado ajustadas. Esto es lo que suele quedar fuera del expediente.
El « FF&E » (inventario de instalaciones) existente. Su antigüedad, su vida útil restante y lo que hay que sustituir ahora en lugar de dentro de tres años. FF&E (Mobiliario, instalaciones y equipamiento) es todo aquello que contiene el hotel y que no forma parte del edificio: camas, asientos, iluminación, cortinas y equipamiento de las habitaciones.
OS&E e para la reconstrucción. OS&E (Suministros y equipamiento operativo) incluye ropa de cama, toallas, vajilla, uniformes, material de limpieza y mucho más. Es la partida que más se suele pasar por alto en los presupuestos hoteleros, y suele representar entre el 15 % y el 25 % del presupuesto de « FF&E » / «OS&E ».
Soft costs. Honorarios de diseño, gestión del proyecto, logística, almacenamiento, instalación y subsanación de defectos: hasta un 30 %.
Plazos de suministro. La fabricación y entrega de FF&E casi siempre tardan más de lo que se prevé en el primer calendario.
El cierre. Cada semana que las habitaciones permanecen cerradas supone ingresos que no se recuperan, y un hotel que reabre tarde acaba pagando sus gastos de financiación en vano.
La marca PIP. Cuando el hotel pertenece a una cadena, es posible que se exija un plan de mejora del inmueble en caso de cambio de propiedad. La marca establece el alcance, los plazos y el presupuesto.
¿Por qué las cifras son tan ajustadas? Porque FF&E y OS&E representan, en conjunto, entre el 10 % y el 20 % del presupuesto total de inversión de un hotel, mientras que el 80 % restante (estructura, instalaciones mecánicas, eléctricas y de fontanería, y acabados) acapara toda la atención. Es difícil calcular correctamente el presupuesto de esta partida, y nadie en el proceso cobra por hacerlo.
Estas cifras son orientativas, no constituyen un presupuesto. FF&E presupuesto por habitación: Económico (2-3 estrellas) 8.000-17.000 €; Gama media (3-4 estrellas) 13.000-38.000 €; Gama alta (4-5 estrellas) 20.000-75.000 €; de lujo (5 estrellas y más): entre 55 000 y 150 000 € o más. Soft costs: hasta un 30 %. En una reforma, la carpintería y el mobiliario suelta pueden suponer un coste adicional de entre el 10 % y el 40 %, ya que deben adaptarse al edificio existente.
Para conocer la lógica que subyace a estos rangos, consulta la guía de presupuestos por habitación deFF&E y la guía de referencias. Para saber cómo se contabiliza el dinero, consulta los conceptos CAPEX y OPEX en hotel FF&E y OS&E.
La viabilidad en la práctica
Un estudio de viabilidad transforma un edificio y un pliego de condiciones en un presupuesto por partida, un rango de precios, una planificación por fases y una duración. A partir de unos pocos datos de entrada, genera los resultados necesarios para tomar una decisión.
Datos de entrada: número de habitaciones, distribución, mezcla de espacios, estado de las instalaciones existentes FF&E, zonas comunes, F&B, spa, back of house (BOH), requisitos de la marca y calendario previsto.
Resultados: FF&E y OS&E : presupuesto por clave y por rango, fases de ejecución y adquisición, plazos de entrega, duración del cierre y repercusión en el rendimiento.
A continuación, compáralo con la cifra del vendedor. La diferencia es el dato realmente relevante. Es el punto de partida para la negociación del precio, una condición previa, un plan por fases o un motivo para descartar la operación.
Puedes calcular tú mismo las partes correspondientes a « FF&E » y « OS&E » con la herramienta de estimación presupuestaria de FF&E , o aprender a elaborar un presupuesto de FF&E para tu hotel. Figurz es una herramienta independiente: no tiene ningún interés en que el presupuesto parezca más favorable de lo que es, y ese es precisamente su objetivo.
Para un hotel, renovar en lugar de construir implica que los aspectos relacionados con las obras son igual de importantes: nuestro artículo de referencia sobre los costes de construcción y renovación de hoteles explica cómo encajan todas las piezas.
Seguir adelante, descartar la propuesta o renegociar
Hay tres preguntas que determinan el resultado, en este orden.
1. ¿El precio de compra más el coste de la reforma sigue estando por debajo de tu valor objetivo? La reforma implica obras, FF&E, OS&E, soft costs y la pérdida de ingresos durante el cierre. Si la respuesta es sí, pasa a la pregunta 2. Si la respuesta es no, renegocia el precio en función de la diferencia, o retírate de la operación.
2. ¿Se ajusta el calendario a tus posibilidades? Tu financiación, la temporada de apertura y, si procede, tu plazo de reinversión. Si la respuesta es sí, pasa a la pregunta 3. Si la respuesta es no, divide las obras en fases, reduce el alcance del proyecto o descártalo.
3. ¿Tu financiación cubre el « soft costs » y el periodo de cierre? Si la respuesta es sí, adelante. Si no, solicita un crédito al vendedor, establece la financiación como condición previa o renegocia.
Un desajuste presupuestario se convierte en una palanca de tres maneras: un precio más bajo (el desajuste está documentado, no es una simple impresión), una condición previa (acceso técnico, confirmación del PIP de la marca, un presupuesto validado) o la decisión de retirarse antes de la firma, en lugar de hacerlo después.
El reloj de la reinversión: un ejemplo ilustrativo
Para un vendedor que reinvierte a través de una sociedad de cartera, el tiempo forma parte del presupuesto. En esta sección se explica la presión que supone el calendario. No se trata de un asesoramiento fiscal: consúltalo con tu asesor fiscal.
En virtud del artículo 150-0 B ter del Código Fiscal francés (aport-cession), si la sociedad matriz vende las acciones aportadas en un plazo de tres años a partir de la aportación, el aplazamiento del pago del impuesto solo se mantendrá si al menos el 70 % de los ingresos se reinvierte en activos elegibles en un plazo de tres años y dichos activos se mantienen en cartera durante cinco años. Los bufetes de abogados y los asesores señalan que estas normas se aplican a las ventas realizadas a partir del 21 de febrero de 2026, en virtud de la Ley de Presupuestos de 2026 (Ley n.º 2026-103, de 19 de febrero de 2026, artículo 11, publicada el 20 de febrero de 2026). Las actividades inmobiliarias quedan excluidas de las reinversiones admisibles. En general, se considera que la explotación hotelera sigue siendo admisible, mientras que los inmuebles arrendados a un operador tercero, sin más, pueden recalificarse como alquiler inmobiliario. El alcance se interpreta caso por caso. Los comentarios de la administración tributaria y el Proyecto de Ley de Presupuestos de 2027 (presentado el 1 de octubre de 2026 y aún en debate a 1 de noviembre de 2026) están en constante evolución, por lo que conviene consultar la versión vigente en la fecha de consulta.
Lo que esto significa para una operación hotelera: tres años pasan rápido. Un estudio de viabilidad que llega después de la firma, una renegociación que se alarga o una reforma que se sale del presupuesto consumen todo ese plazo. Un cierre mal planificado también es un tema que debes tratar con tu asesor fiscal, ya que la elegibilidad depende de la actividad que realmente se lleve a cabo. Nadie en el proceso habitual de diligencia debida asume este riesgo. Sí lo hace un estudio de viabilidad presupuestaria y de calendario.
Conclusión: calcula el coste de la reforma antes de fijar el precio.
La fundadora, desde el inicio, no necesita una sala de datos más extensa. Solo necesita una página más: el presupuesto de remodelación por elemento clave, las fases, el plazo de finalización y una valoración de si seguir adelante, renegociar o abandonar el proyecto. Con eso, sus tres años de trabajo le dan frutos. Sin ello, solo cumplen con el calendario.
La moraleja: el precio de un hotel no es más que una cifra hasta que alguien calcula el coste de la reforma.
¿En cuántas de tus últimas operaciones hoteleras aparecían las líneas « FF&E » y « OS&E » en la sala de datos antes de la firma? Calcula un presupuesto independiente de FF&E y OS&E antes de comprometerte: ¡aquí!
Preguntas frecuentes
¿Qué debo tener en cuenta antes de reservar un hotel?
Comprueba ocho aspectos: jurídico, financiero, contractual, laboral, técnico, fiscal, de seguros y ESG. A continuación, añade el que suele faltar: la viabilidad de las obras y del presupuesto FF&E y OS&E , con el plazo de finalización. Sin ello, conoces el historial del edificio, pero no el coste de su próximo ciclo.
¿Qué presupuesto debería prever para reformar un hotel que acabo de comprar?
Empieza con el presupuesto « FF&E » por habitación según la categoría del hotel: 8.000-17.000 € (2-3 estrellas), 13.000-38.000 € (3-4 estrellas), 20.000-75.000 € (4-5 estrellas), 55.000-150.000+ € (5 estrellas y superiores). Añade un soft costs e de hasta el 30 %, y en caso de renovación, calcula entre un 10 % y un 40 % más en carpintería y mobiliario suelta. Se trata de valores de referencia, no de un presupuesto: un estudio de viabilidad específico para tu hotel los sustituirá.
¿Solo inmuebles o inmuebles y negocio?: ¿en qué consiste la diferencia para un inversor?
En el caso de «walls and business», tú eres el propietario del inmueble y te encargas de la gestión, por lo que asumes el riesgo de las reformas y decides el calendario. En el caso de «walls only», un operador te alquila el hotel, y el contrato de alquiler establece quién financia la renovación de FF&E y las obras importantes. Esta estructura también modifica la interpretación fiscal de una reinversión, por lo que debes consultarla con tu asesor fiscal.
¿Qué es un PIP cuando compro un hotel de cadena?
Un PIP (plan de mejora del inmueble) es un programa de obras de renovación —que suele incluir la sustitución de FF&E y OS&E — que una cadena hotelera exige al propietario para que el inmueble cumpla con los estándares de la marca. Normalmente se pone en marcha tras un cambio de propiedad, o al firmar o renovar un contrato de franquicia o de gestión. El comprador debería tener en cuenta este coste a la hora de calcular el precio de adquisición.
¿Sigue siendo posible aplicar la reinversión de la exención proporcional a la adquisición de un hotel?
Los asesores suelen indicar que la explotación hotelera sigue siendo una actividad admisible tras la Ley de Presupuestos de 2026, mientras que las actividades inmobiliarias quedan excluidas y el simple arrendamiento de los inmuebles a un tercero es una situación delicada. La respuesta depende de la estructura y de la versión de la normativa vigente en la fecha de la venta. Consúltalo con tu asesor fiscal antes de firmar.
Fuentes
Ley n.º 2026-103, de 19 de febrero de 2026, de presupuestos para 2026, Légifrance (publicada el 20 de febrero de 2026)
Gide, PLF 2026 – Artículo 150-0 B ter: el sector inmobiliario, el gran olvidadizo (26 de enero de 2026)
Profession CGP, artículo de opinión de Balestra, una empresa dedicada a la inversión hotelera: «La hostelería económica, el único superviviente de una reforma » (26 de febrero de 2026)
Mayer Brown, Proyecto de ley de presupuestos para 2027 (8 de octubre de 2026)
