¿Cuánto cuesta realmente un hotel? Lo que no te dice el presupuesto de construcción

Cuando los inversores, promotores u operadores preguntan «¿cuánto cuesta construir un hotel?», la respuesta que suelen recibir es el coste de construcción por metro cuadrado. Es una cifra clara y tranquilizadora. Pero eso es solo la mitad de la historia.

La otra mitad —la parte que rara vez se tiene en cuenta en los modelos financieros iniciales— es lo que cuesta convertir un edificio en un hotel en funcionamiento. Mobiliario. Instalaciones fijas. Equipamiento. Suministros de explotación. Es decir, las cosas que los huéspedes realmente tocan, en las que se sientan, en las que duermen y que utilizan.

El presupuesto de la obra: qué incluye

Los costes de construcción abarcan las obras estructurales: cimientos, hormigón, muros, cubiertas, instalaciones mecánicas, eléctricas y de fontanería (MEP), así como los acabados del propio edificio —suelos, techos y superficies de las paredes—. En Francia y en la mayor parte de Europa, este coste suele expresarse como un coste por metro cuadrado de superficie construida, y varía enormemente en función de la ubicación, el tipo de edificio y el nivel de especificación.

En el caso de un hotel de gama media en una gran ciudad francesa, los costes de construcción oscilan actualmente entre 1.800 y 2.800 euros por metro cuadrado. En los proyectos de lujo, pueden alcanzar entre 4.000 y 6.000 euros por metro cuadrado, o incluso más. Estas cifras incluyen los honorarios de arquitectos e ingenieros, pero no incluyen el equipamiento interior.

Qué significan OS&E los términos FF&E OS&E »

FF&E de «Furniture, Fixtures and Equipment» (mobiliario, instalaciones y equipamiento). Este término abarca todo lo que forma parte del mobiliario del hotel y que no está fijado de forma permanente al edificio: camas, asientos, mesas, iluminación, espejos, obras de arte, minibares, cajas fuertes y televisores.

OS&E de «Operating Supplies and Equipment» (suministros y equipamiento operativo). Abarca todo lo necesario para que el hotel pueda empezar a funcionar desde el primer día: ropa de cama, toallas, vajilla, cristalería, uniformes, material de limpieza, carritos para las zonas de servicio, menaje de cocina y artículos de cortesía para los huéspedes.

En conjunto, FF&E OS&E representar entre el 12 % y el 20 % del coste total de construcción de un hotel. La proporción exacta depende de la categoría del hotel, de la distribución de las habitaciones y de si se trata de una obra de nueva construcción o de una reforma.

Por qué OS&E subestiman sistemáticamente los activos de mobiliario, equipamiento y accesorios ( FF&E los activos de software y equipos ( OS&E )

Hay tres razones por las que esto ocurre en casi todos los proyectos.

En primer lugar está la secuencia. Los presupuestos de construcción se fijan en una fase temprana —son los que determinan la solicitud de licencia, la estructura de financiación y la presentación a los inversores—. El mobiliario, FF&E y los accesorios FF&E OS&E presupuestan más tarde, a menudo mucho más tarde, cuando el diseño está más avanzado. Para cuando se presenta un FF&E realista FF&E , el presupuesto global ya está comprometido.

El segundo factor es la estructura de incentivos. Las personas que presentan los presupuestos al inicio de un proyecto —arquitectos, contratistas, jefes de proyecto— compiten por adjudicarse el encargo. Una FF&E realista FF&E que haga que el proyecto parezca más caro no es lo que el cliente quiere oír. El resultado es una subestimación sistemática, no por falta de honestidad, sino por la lógica estructural del proceso de licitación.

El tercer factor es la complejidad. OS&E FF&E OS&E dependen de docenas de variables: número de habitaciones, distribución de las mismas, categoría por estrellas, estándares de la marca, ubicación geográfica, BOH y F&B . Para obtener una estimación fiable es necesario tener en cuenta todos estos datos. Una simple suposición no basta.

Cómo son realmente las cifras

A modo de referencia aproximada —y hay que tener en cuenta que estas cifras varían considerablemente según el proyecto—, a continuación se indican los costes OS&E de FF&E OS&E por habitación en Europa Occidental:

Hotel económico (2-3 estrellas): entre 8.000 y 15.000 € por habitación

Hotel de gama media (3-4 estrellas): entre 15 000 y 28 000 € por habitación

Hotel de lujo (4-5 estrellas): entre 28 000 y 55 000 € por habitación

Hotel de lujo (5 estrellas y más): entre 55 000 € y 120 000 € o más por habitación

Estas cifras incluyen tanto FF&E OS&E, y se basan en una distribución estándar de las habitaciones. Las suites, F&B y las instalaciones de spa suponen un coste adicional significativo.

En muchos proyectos, la diferencia entre la cifra que figura en un estudio de viabilidad y estas cifras es considerable.

Cómo obtener una cifra realista desde el principio

La buena noticia es que para obtener OS&E fiable de los gastos de mobiliario, equipamiento FF&E accesorios ( FF&E de los gastos de operaciones y servicios ( OS&E no es necesario realizar un estudio completo de adquisición. Lo que sí se necesita es una descripción clara del proyecto: número de habitaciones, distribución de las mismas, categoría por estrellas, ubicación y si se trata de una obra de nueva construcción o de una reforma.

Con estos datos, es posible elaborar un desglose por categorías de productos —mobiliario, iluminación, cortinas, suelos, FF&E , OS&E que ofrezca una visión realista del presupuesto total antes de ponerse en contacto con ningún proveedor.

Para eso se ha creado Figurz. Nuestro motor de estimación se basa en datos de proyectos hoteleros reales para elaborar un desglose presupuestario adaptado a los parámetros específicos de tu proyecto. Tarda unos minutos, no semanas, y te ofrece una cifra sobre la que puedes basar un modelo financiero.

La pregunta que conviene plantearse desde el principio

El error más costoso en la promoción hotelera no es gastar de más en FF&E. Es descubrir el FF&E real FF&E cuando ya es demasiado tarde para hacer algo al respecto.

Cuando un proyecto llega a la fase de contratación con un FF&E un 30 % inferior al que exige el mercado, todas las opciones son malas: reducir el alcance, reducir la calidad, retrasar la inauguración o buscar financiación adicional. Ninguna de estas alternativas es gratuita.

La alternativa es conocer la cifra en la fase de viabilidad, no con la precisión de un BOQ, pero sí con la exactitud suficiente para tomar decisiones acertadas. Esa cifra existe. Solo hay que calcularla.

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