Actualizado en septiembre de 2026 · Basado en los parámetros de referencia del proyecto hotelero Figurz
LA RESPUESTA RÁPIDA
El coste de construcción por metro cuadrado es solo una parte del coste total de un hotel. En una gran ciudad francesa, la construcción cuesta entre 1.800 y 2.800 € por metro cuadrado para un hotel de gama media y entre 4.000 y 6.000 € para uno de lujo, o más para un palacio. A esto hay que añadir el mobiliario y el equipamiento: según Figurz, FF&E y OS&E suelen representar, en conjunto, entre el 10 % y el 20 % del presupuesto total de inversión, y son partidas difíciles de calcular correctamente.
Estas cifras son orientativas: no reflejan todo lo que hace variar el presupuesto de un hotel (posicionamiento, estándar de marca, estado del edificio, alcance de los lotes, calendario). La herramienta de Figurz permite integrar los parámetros que estructuran tu presupuesto, para un CapEx coherente con tu programa y las claves para respetarlo.
Consigue tus números de FF&E y OS&E antes de que se cierre el modelo financiero.
Cuando los inversores, promotores u operadores preguntan «¿cuánto cuesta construir un hotel?», la respuesta que suelen recibir es el coste de construcción por metro cuadrado. Es una cifra clara y tranquilizadora. Pero eso es solo la mitad de la historia.
La otra mitad —la parte que rara vez se tiene en cuenta en los modelos financieros iniciales— es lo que cuesta convertir un edificio en un hotel en funcionamiento. Mobiliario. Instalaciones fijas. Equipamiento. Suministros de explotación. Es decir, las cosas que los huéspedes realmente tocan, en las que se sientan, en las que duermen y que utilizan.
Cómo son realmente las cifras
A modo de referencia aproximada —y hay que tener en cuenta que estas cifras varían considerablemente según el proyecto—, a continuación se indican los costes OS&E de FF&E OS&E por habitación en Europa Occidental:
Hotel económico (2-3 estrellas): entre 8.000 y 17.000 € por llave
Hotel de gama media (3-4 estrellas): entre 13.000 y 38.000 € por llave
Hotel de gama alta (4-5 estrellas): entre 20.000 y 75.000 € por llave
Hotel de lujo (5 estrellas y más): entre 55.000 y 150.000 € o más por llave
Estos costes por habitación incluyen tanto FF&E como OS&E, habitaciones estándar, suites, F&B espacios e instalaciones de spa, back-of-house, así como la logística.
En muchos proyectos, la diferencia entre la cifra que figura en un estudio de viabilidad y estas cifras es considerable.
El presupuesto de la obra: qué incluye
Los costes de construcción abarcan las obras estructurales: cimientos, hormigón, muros, cubiertas, instalaciones mecánicas, eléctricas y de fontanería (MEP), así como los acabados del propio edificio —suelos, techos y superficies de las paredes—. En Francia y en la mayor parte de Europa, este coste suele expresarse como un coste por metro cuadrado de superficie construida, y varía enormemente en función de la ubicación, el tipo de edificio y el nivel de especificación.
En el caso de un hotel de gama media situado en una gran ciudad francesa, los costes de construcción oscilan actualmente entre 1.800 y 2.800 euros por metro cuadrado. En los proyectos de lujo, alcanzan entre 4.000 y 6.000 euros por metro cuadrado, o más en el caso de los palacios. Estas cifras excluyen los costes complementarios (honorarios de arquitectos e ingenieros, estudios, licencias), que pueden suponer hasta un 30 % adicional, y no incluyen el equipamiento interior.
Qué significan los términos FF&E OS&E
FF&E de «Furniture, Fixtures and Equipment» (mobiliario, instalaciones y equipamiento). Este término abarca todo lo que forma parte del mobiliario del hotel y que no está fijado de forma permanente al edificio: camas, asientos, mesas, iluminación, espejos, obras de arte, minibares, cajas fuertes y televisores.
OS&E Son las siglas de «Operating Supplies and Equipment» (suministros y equipamiento operativo). Abarca todo lo necesario para que el hotel pueda funcionar desde el primer día: ropa de cama, toallas, vajilla, cristalería, uniformes, material de limpieza, back-of-house carritos, menaje de cocina y artículos de cortesía para los huéspedes.
Juntos, FF&E y OS&E suelen representar entre el 10 % y el 20 % del coste total de construcción del hotel. La proporción exacta depende de la categoría del hotel, de la distribución de las habitaciones y de si el proyecto es una obra de nueva construcción o una reforma.
Por qué subestiman sistemáticamente FF&E y OS&E
Hay tres razones por las que esto ocurre en casi todos los proyectos.
El primer problema es el calendario. El presupuesto de obra se cierra muy pronto: condiciona la solicitud de licencia, la estructura de financiación y la presentación a los inversores. El FF&E y el OS&E se estiman más tarde, a menudo mucho más tarde, cuando el diseño está más avanzado. Cuando por fin llega a la mesa un presupuesto de FF&E realista, la envolvente global ya está comprometida.
El segundo factor es la estructura de incentivos. Las personas que presentan los presupuestos al inicio de un proyecto —arquitectos, contratistas, jefes de proyecto— compiten por adjudicarse el encargo. Una FF&E realista FF&E que haga que el proyecto parezca más caro no es lo que el cliente quiere oír. El resultado es una subestimación sistemática, no por falta de honestidad, sino por la lógica estructural del proceso de licitación.
El tercer factor es la complejidad. OS&E FF&E OS&E dependen de docenas de variables: número de habitaciones, distribución de las mismas, categoría por estrellas, estándares de la marca, ubicación geográfica, BOH y F&B . Para obtener una estimación fiable es necesario tener en cuenta todos estos datos. Una simple suposición no basta.
Cómo obtener una cifra realista desde el principio
La buena noticia es que una estimación fiable de FF&E y OS&E no requiere un estudio de procurement completo. Lo que hace falta es un briefing de proyecto claro: número de llaves, room mix, categoría por estrellas, ubicación y si el proyecto es obra nueva o reforma.
A partir de estos datos, es posible elaborar un desglose por lote (mobiliario, iluminación, cortinas, revestimientos de suelo, equipamiento FF&E, OS&E) que ofrece una imagen realista de la envolvente total antes incluso de contactar con un proveedor.
Para eso se ha creado Figurz. Nuestro motor de estimación se basa en datos de proyectos hoteleros reales para elaborar un desglose presupuestario adaptado a los parámetros específicos de tu proyecto. Tarda unos minutos, no semanas, y te ofrece una cifra sobre la que puedes basar un modelo financiero.
La pregunta que conviene plantearse desde el principio
El error más costoso en el desarrollo hotelero no es gastar de más en FF&E. Es descubrir el coste real del FF&E demasiado tarde para poder hacer algo al respecto.
Cuando un proyecto llega a la fase de contratación con un FF&E un 30 % inferior al que exige el mercado, todas las opciones son malas: reducir el alcance, reducir la calidad, retrasar la inauguración o buscar financiación adicional. Ninguna de estas alternativas es gratuita.
La alternativa es conocer la cifra en la fase de viabilidad, no con la precisión de un BOQ, pero sí con la exactitud suficiente para tomar decisiones acertadas. Esa cifra existe. Solo hay que calcularla.
Preguntas frecuentes
¿Qué incluye el desglose de costes de FF&E para un proyecto de construcción?
El mobiliario de las habitaciones, la iluminación, los elementos textiles, las obras de arte y el equipamiento de las habitaciones corresponden a FF&E ; la ropa de cama, la vajilla, los uniformes, los artículos de aseo y los suministros de back-of-house corresponden a OS&E. La carpintería empotrada y los sistemas de ingeniería de edificios (MEP) suelen incluirse en el presupuesto de construcción, y su asignación incorrecta es una causa habitual de desajustes.
Sobre el autor: Martin Bretécher lleva más de 15 años trabajando en el sector hotelero FF&E y en el ámbito de las compras OS&E , habiendo entregado más de 3.100 habitaciones en toda Europa y fuera de ella. Fue cofundador de Figurz para ofrecer a los inversores hoteleros un presupuesto independiente y realista, sin ningún incentivo para subestimarlo.
